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Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien startet laut NAI apollo group mit Umsatzanstieg ins Jahr

- Investmentvolumen über 7,1 Mrd. Euro im ersten Quartal
– Deutsche Investoren mit Anteil von 61 % stärkste Käufernationalität
– Projektentwickler verantworten höchstes Verkaufsvolumen
– Prognose: NAI apollo rechnet mit 25 Mrd. Euro Jahresvolumen im gewerblichen Immobiliensegment

Silke Hoffmann für NAI apollo

Gewerbeinvestment Deutschland Q1-2013

Nach Analyse von NAI apollo group hat das Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Deutschland im ersten Quartal 2013 nahtlos an das starke vierte Quartal 2012 angeknüpft. „Der Jahresbeginn 2013 glänzt mit einem Investmentvolumen von 7,17 Mrd. Euro, was einem deutlichen Anstieg von 38 % gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht“, so Lenny Lemler, Co-Leiter Investment der NAI apollo group. Dabei behauptet sich das Segment Büro erneut als etablierteste Assetklasse mit einem Transaktionsvolumen von 3,0 Mrd. Euro. Mit großem Abstand folgen Einzelhandelsimmobilien (2,2 Mrd. Euro), deren Umsatz durch eine geringe Verfügbarkeit des Produkts limitiert wurde. Den stärksten Investmentvolumenzuwachs verbucht die Assetklasse Lager und Logistik mit mehr als einer Verdoppelung auf 675 Mio. Euro. Auf sonstige Nutzungen entfallen ca. 17 % (1,2 Mrd. Euro), was u. a. durch ein hohes Hotelvolumen, insbesondere getrieben durch den QMH-Portfolioerwerb der Fattal-Gruppe, zustande gekommen ist.

Das Transaktionsvolumen ist in der Majorität durch Einzelverkäufe geprägt (67%), auf Portfoliodeals kumuliert sich ein Umsatz von ca. 2,4 Mrd. Euro. Hierbei sind allen voran größere Portfolien gehandelt worden, wie beispielsweise das SEB-Portfolio für rund 420 Mio. Euro, das Dundee International REIT erworben hat, oder auch das Prime Portfolio durch die IVG Immobilien AG für ca. 470 Mio. Euro. Größter Einzeldeal war der Ankauf des Kö-Bogens in Düsseldorf durch Art-Invest Real Estate für rund 400 Mio. Euro. Portfoliodeals sowie großvolumige Einzelobjekte haben dazu geführt, dass in der „Größenklasse 100 bis 500 Mio. Euro mit knapp 2,8 Mrd. Euro das höchste Volumen registriert worden ist“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. „Die höchste Anzahl an Transaktionen hat in den Preisspannen von…


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Auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt fehlen die großen Abschlüsse – die gab es dafür auf dem Investmentmarkt

Den höchsten Umsatzrückgang unter den deutschen Immobilienhochburgen zeigt im 1. Quartal 2013 der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt. Mit einem Volumen von rund 26.000 m² ist im Jahresvergleich ein Rückgang von 53 % zu notieren – dies obwohl die Anzahl der Deals um 16 % gestiegen ist.

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

Büromarkt Stuttgart Q1-2013

Auch der 5-Jahres-Umsatzschnitt der ersten Quartale ist mit 37% deutlich unterschritten. “Vor allem Abschlüsse von größeren Mietverträgen sind ausgeblieben. Insgesamt ist eine abwartende und zögerliche Haltung bei Mietinteressenten zu verzeichnen”, so Alexander Veiel, Niederlassungsleiter Jones Lang LaSalle Stuttgart. Insbesondere bei den im Bau befindlichen Projekten in der Top-Lage von Stuttgart konnten so gut wie keine Abschlüsse verzeichnet werden. In diesen Projekten, aber auch in Bestandsobjekten würden vorzugsweise größere Flächeneinheiten zu langen und relativ hohen Mietpreisen angeboten.

Im Gegensatz zum 1. Quartal 2012, als die fünf größten Anmietungen immerhin auf einen Anteil am Gesamtumsatz von 43 % kamen, mit zwei Deals zwischen 5.000 und 10.000 m², machten die TOP 5 in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres lediglich 25 % des Gesamtumsatzes aus, darunter die größte – und einzige – Anmietung über 2.000 m² im Teilmarkt Vaihingen durch einen Automobilzulieferer.

Trotz des schwachen Umsatzauftaktes blieb die Leerstandsquote stabil bei 5,6 %. Keine Belastung kam darüber hinaus auch von Seiten des Neuflächenangebots. Damit stehen bei einem Büroflächenbestand von 8,27 Mio. m² rund 460.000 m² zur kurzfristigen Verfügung. Da von dem Fertigstellungsvolumen in den kommenden drei Quartalen (rund 70.000 m²) bereits 57 % vermietet sind, dürfte die Leerstandsquote bei entsprechendem Umsatz und Nettoabsorption noch weiter leicht zurück gehen. “Auf Basis einer gut gefüllten Nachfragepipeline, die auch große Anmietungen möglich erscheinen lässt, gehen wir für 2013 von einem Umsatzvolumen in Höhe des Vorjahres aus. Der 5-Jahresdurchschnitt von 200.000 m² würde damit nur leicht unterschritten”, so Alexander Veiel.

Für die Spitzenmiete, Ende März in der Innenstadt unverändert aufgerufen mit …

 

 

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Starkes 1. Quartal auf dem deutschen Gewerbeinvestmentmarkt

Unvermindert hohe Nachfrage führt zu bestem Jahresauftakt seit 2008

Ulrich Erler für Colliers Deutschland Holding GmbH

Transaktionsvolumen gewerbliche Immobilien Deutschland Q1-2013

Der Jahresauftakt auf dem gewerblichen Investmentmarkt Deutschland gestaltete sich sehr lebhaft und führte zu einem Transaktionsvolumen von rund 7,0 Mrd. €. „Damit lag das Quartalsergebnis gut ein Drittel über dem Vorjahreswert und knüpft nahtlos an das umsatzstarke letzte Vierteljahr 2012 an. Zudem stellen die zahlreichen Kaufaktivitäten einen weiteren Beleg für die ungebrochen hohe Nachfrage seitens der Investoren nach sicheren Immobilienanlagen in einem wirtschaftlich starken Umfeld dar“, sagt Ignaz Trombello, Head of Investment von Colliers International, Deutschland. 35 % bzw. knapp 2,5 Mrd. € des angelegten Kapitals wurden beim Kauf von Portfolios investiert. Hervorzuheben sind hier vor allem das Prime-Portfolio mit drei prominenten Büroimmobilien in Frankfurt (One Goetheplaza und T11) und Berlin (K195), das die IVG Immobilien für knapp unter 500 Mio. € für einen Spezialfonds erwarb, sowie ein aus 11 Immobilien bestehendes Portfolio der SEB, welches Dundee International Reit für etwa 420 Mio. € ankaufte. Größter Einzelverkauf war der Erwerb des sich derzeit im Bau befindlichen Kö-Bogens in Düsseldorf durch Art-Invest Real Estate, welche das Großprojekt für über 400 Mio. € für zwei Versorgungswerke kauften. Internationale Investoren legten ca. 1,9 Mrd. € an und hatten damit einen Anteil von 27 % am Transaktionsvolumen.

Große Nachfrage nach Büroimmobilien – Hohe Marktanteile für Logistik- sowie Hotelimmobilien

Büroimmobilien blieben auch 2013 der nachgefragteste Immobilientyp. Auf sie entfielen rund 45 % des Transaktionsvolumens bzw. knapp 3,2 Mrd. €. Einzelhandelsimmobilien folgten auf dem zweiten Rang mit 1,7 Mrd. € und einem Marktanteil von 24 %. „Bemerkenswert war im ersten Quartal die vergleichsweise hohe Nachfrage nach Lager-, Logistik- und Industrieimmobilien, in die etwa 697 Millionen Euro investiert wurden. Das entspricht einem Marktanteil von 10 Prozent“, betont Ignaz Trombello. Mehrere Einzel- und Paketverkäufe zwischen 50 und 120 Mio. € waren für diese Entwicklung verantwortlich. „Ebenfalls höher als üblich war das Transaktionsvolumen im Bereich der Hotelimmobilien mit ca. 596 Millionen Euro, wenngleich beeinflusst durch den Ankauf des aus 20 Hotels bestehenden Queens Moat-Portfolios durch ein Investorenkonsortium um die Fattal-Gruppe für rund 300 Millionen Euro. Das auf sie entfallende Transaktionsvolumen bedeutet einen Marktanteil von knapp 9 Prozent“, sagt Trombello.

Offene Immobilienfonds und vor allem Spezialfonds stärkste Anlegergruppe

Etwa 2 Mrd. €, d.h. etwa 28 % des Transaktionsvolumens, wurden in den ersten drei Monaten des Jahres von Offenen Immobilienfonds z.B. von Union Investment, Deka Immobilien oder Deutsche Asset & Wealth Management (ehem. RREEF Real Estate) bzw. vor allem von Immobilienspezialfonds z.B. von IVG Immobilien oder Beos investiert. „Deren Spezialfonds investierten oftmals für …

 

 

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Deutscher Büromarkt startet insgesamt verhalten ins Jahr 2013

Belebung ab dem zweiten Quartal erwartet – Leerstandsabbau setzt sich fort

Ulrich Erler für Colliers Deutschland Holding

Büromieten Deutschland 2013

Der Start ins Jahr 2013 verlief auf dem deutschen Bürovermietungsmarkt vergleichsweise verhalten. Mit einem Flächenumsatz von 532.000 m² erreichten die sechs untersuchten Büromärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart nur ein in Summe unterdurchschnittliches Quartalsergebnis. „Nach einem starken Jahresendspurt 2012 hielten sich die Büronachfrager im ersten Quartal 2013 vor allem in Berlin, Frankfurt und Stuttgart spürbar zurück, während sie in Hamburg und München mehr Flächen belegten als noch im ersten Quartal 2012“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International, Deutschland. Über alle Städte gerechnet lag der Flächenumsatz rund 11 % unter dem Vorjahresergebnis. Bei Betrachtung des reinen Vermietungsumsatzes, d.h. Flächenumsatz abzüglich der Eigennutzer, wurde ein Quartalswert von ca. 499.600 m² erreicht, ein Minus von ebenfalls knapp 11 % im Vergleich zum Vorjahr.

Hamburg und München erzielen deutliches Umsatzplus

Die Büromärkte Hamburg und München starteten mit Flächenumsätzen von 110.000 m² bzw. 155.100 m² und einem Plus von gut 29 % respektive 19 % so gut wie seit 2008 nicht mehr ins Jahr. „Verantwortlich für diese Entwicklung war die im Vergleich zum Vorjahr deutlich höhere Zahl der Großanmietungen über 5.000 Quadratmeter“, kommentiert Andreas Trumpp den guten Jahresauftakt. „Bemerkenswert ist außerdem, dass auf die beiden Büromärkte zusammengerechnet über die Hälfte des bisher registrierten Flächenumsatzes in den Top-6-Standorten entfiel“, ergänzt er. Nach einem verhaltenen Start in den ersten Wochen des Jahres konnten in Düsseldorf gegen Ende des ersten Quartals noch einige Aktivitäten verzeichnet werden (u.a. Anmietung eines Bankinstituts über ca. 10.000 m²), weshalb mit 71.000 m² das Flächenumsatzergebnis des Vorjahres erreicht wurde. Die Umsatzrückgänge in den anderen drei untersuchten Büromärkten fielen deutlich aus. Neben den z.T. hohen Vergleichswerten aus dem Vorjahr war v.a. eine geringe Zahl von Großanmietungen über 5.000 m² für diese Entwicklung verantwortlich. Stuttgart mit minus 52 % und 25.400 m² neu belegter Bürofläche startete relativ am schwächsten ins Jahr 2013, gefolgt von Frankfurt mit minus 47 % und 67.800 m² Flächenumsatz sowie Berlin mit minus 21 % und 102.700 m².

 

Leerstandsabbau setzt sich weiter fort

Nachdem sich der Büroflächenleerstand in den untersuchten sechs Immobilienzentren Ende 2012 bereits auf einem 10-Jahres-Tief befand, setzte sich der Rückgang auch 2013 weiter fort. Ende des ersten Quartals standen deutschlandweit rund 6,4 Mio. m² Bürofläche kurzfristig zur Anmietung zur Verfügung, was ca. 654.300 m² weniger waren als vor einem Jahr und immerhin ca. 80.500 m² weniger als vor drei Monaten. Die Leerstandsquote sank von durchschnittlich 8,8 % im letzten Jahr auf nunmehr 8,0 %. „Ausschlaggebend dafür waren vor allem die signifikant niedrigeren Leerstandsniveaus in Berlin, Frankfurt und München, wo die Leerstandsraten im Vergleich zum Vorjahr zwischen 1,0 und 1,3 Prozentpunkte sanken“, stellt Andreas Trumpp fest. Insgesamt bewegten sich die Spannen der Leerstandquoten Ende des ersten Quartals zwischen …

 

 

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Residential City Profiles Q4 – 2012

Weiter steigende Mieten und Kaufpreise bei leicht abgeschwächter Dynamik in der zweiten Jahreshälfte 2012 – Investmentvolumen auf 5-Jahres-Hoch Jones Lang LaSalle aktualisiert Residential City Profiles*

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

Wohnungsmarkt Deutschland Q4-2012

Miet- und Kaufpreise auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt haben 2012 weiter zugelegt. Allerdings hat sich in der zweiten Jahreshälfte die Dynamik in den meisten untersuchten Städten verlangsamt. Bei den Mietpreisen** ging es auf Jahressicht in München, Berlin und Stuttgart zwischen 7 % und 9 % nach oben. In Hamburg, Düsseldorf, Köln und Frankfurt stiegen die Mieten 2012 um 5 % bis 7 %, in Leipzig wurde ein Wachstum von rund 2 % registriert.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen** zeigten im Jahresvergleich in fast allen Städten einen doppelt so starken Anstieg wie die Mietpreise, angeführt von Düsseldorf, Berlin und München mit über 15 %. In Hamburg, Frankfurt und Köln erhöhten sich die Angebotspreise zwischen 10 und 15 %, in Leipzig und Stuttgart um mehr als 7 %. „Nach zwei sehr dynamischen Halbjahren Ende 2011 und Anfang 2012 hat in einigen Märkten der Wachstumstrend in der zweiten Jahreshälfte 2012 nachgelassen. Ausnahmen sind München bei Miet- und Kaufpreisen sowie Düsseldorf bei Kaufpreisen. Bei weiterhin äußert positiven Fundamentaldaten auf Angebots- und Nachfrageseite in den untersuchten Städten ist von einer Fortsetzung der Miet- und Kaufpreisanstiege in den nächsten Halbjahren auszugehen“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland.

Untersuchungsergebnisse für die einzelnen Städte:

Mietpreisdynamik in München und Stuttgart am höchsten

München wurde 2012 einmal mehr seinem Ruf als teuerster Wohnungsmarkt Deutschlands gerecht. Mit 13,80 Euro/ m²/ Monat notierten die Mietpreise auf einem neuen Spitzenniveau. Auch die Dynamik war 2012 mit + 9,1 % die höchste der untersuchten Städte. Neben Stuttgart ist München die einzige Stadt, in der sich der Aufwärtstrend der Mieten während des 2. Halbjahrs noch einmal beschleunigt hat, der Abstand zu den anderen Städten hat sich weiter vergrößert.

Berlin erreichte 2012 einen immer noch beachtlichen Anstieg der Mieten – um 8,1 % auf 7,60 Euro/m²/Monat. Allerdings hat sich die Dynamik in der Hauptstadt in der zweiten Jahreshälfte merklich abgeschwächt. Im Gesamtjahr 2011 wurde noch ein Plus von 9,3 % registriert „Nach drei Jahren höchster Wachstumsraten legt die Mietpreisrallye an der Spree eine Verschnaufpause ein. Dabei spielen steigende Neubauaktivitäten – bei weiterhin hohen Zuzug in die Hauptstadt – für die verlangsamte …

 

 

Anmerkungen:

 * Zum zehnten Mal hat Jones Lang LaSalle Auftraggeber unabhängig die Entwicklungen in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Leipzig untersucht. Analysiert wurden insgesamt 210.000 Mietangebote sowie 95.000 Kaufangebote für Eigentumswohnungen. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Weitere detaillierte Auswertungen ab 2004 sind auf Anfrage verfügbar.

 ** Miet- bzw. Kaufpreise beschreiben den Median, d.h. 50 % der Werte in einer Stadt liegen über diesem Wert und 50 % darunter.

 *** Asset und Share-Deals mit mindestens 10 Wohneinheiten und 75 % Wohnnutzung und ohne Vorabverkäufe von Projektentwicklungen

 

 

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DIP: Der deutsche Markt für Einzelhandelsflächen bleibt gefragt

Nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner sorgen u.a. eine positive Einkommensentwicklung der Privathaushalte bei gleichzeitig relativ niedriger Sparquote (2012: 10,3%) sowie der stabile Arbeitsmarkt mit einer weiterhin niedrigen Arbeitslosenquote von voraussichtlich rd. 7% insgesamt für stabil-positive Rahmenbedingungen. Dadurch bleibt Deutschland weiterhin der wichtigste Einzelhandelsmarkt in Europa und erfreut sich eines hohen Expansionsinteresses seitens nationaler wie internationaler Label. Die anhaltend hohe Nachfrage insbesondere in den Top-Lagen der Big Seven sorgen für anziehende Spitzenmieten. Diese Entwicklung greift indessen auch zunehmend auf die weiteren DIP-Standorte über.

Thomas Glodek für DIP – Deutsche Immobilien-Partner

Spitzenmieten Ladenlokale Deutschland 2012 (Einzelhandelsimmobilien)

Steigendes Spitzenmietniveau in Top-Lagen – preiswert im europäischen Vergleich

Die Nachfrage nach Verkaufsflächen verlagerte sich nach Analysen von DIP in den letzten Jahren verstärkt in die Innenstädte. Am stärksten profitieren  etablierte, hochfrequente  1-A- Lagen von den gezielten Ansiedlungen expandierender Filialisten und neu in den deutschen Markt eintretenden ausländischen Ketten. Das betrifft v.a. die hochfrequentierten Hauptgeschäftslagen in den größeren deutschen Städten bzw. Ballungszentren wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf.

So erhöhten sich nach Analysen von DIP an diesen Standorten die realisierten Spitzenmieten für kleinteilige Ladengeschäfte in den letzten fünf Jahren von im Mittel EUR 224 EUR,-/m2 Verkaufsfläche (2007) um 26% auf aktuell durchschnittlich EUR 282,-/m2.

Teuerster deutscher Einzelhandelsstandort ist weiterhin München mit unverändert EUR 350,-/m², gefolgt von Frankfurt und Stuttgart mit jeweils EUR 300,-/m², wobei Stuttgart deutlich um 20% gegenüber 2011 zulegen konnte, während der Wert in Frankfurt stabil blieb. Zulegen konnten auch der „Viertplatzierte“ Hamburg mit rd. EUR 280,-/m² (+12%), Düsseldorf (EUR 260,-/m²; +4%) und Berlin (EUR 250,-/m²; +2%) sowie das „Schlusslicht“ Köln mit EUR 235,-/m² (+7%).

Im europäischen Vergleich sind die Big Seven ungeachtet der Mietpreissteigerungen immer noch preiswert. Beispiele hierfür sind die Einzelhandelsspitzenmieten in London (EUR 583,-/m²), Zürich (EUR 520,-/m²) und Paris (EUR 514,-/m²).

Expansion nach erfolgreicher „Testphase“

Erfolgten die Markteintritte internationaler Retailer in den letzten Jahren typischerweise zunächst durch Ansiedlung in den Top-Einzelhandelsstandorten der deutschen Metropolen, wird diese erste erfolgreiche „Testphase“ nach DIP-Analysen nun von einer Phase der Expansion in …

 
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Vermietung von Logistikimmobilien- und Industrieflächen im Großraum Stuttgart für 2012

- Deutlicher Nachfrageüberhang trotz Realisierung von 100.000 m² Neubauflächen bis Mitte 2013
– Freiflächen in guten Lagen bis zu 350 €/m² nicht wirtschaftlich für Logistik
– Investoren prüfen angrenzende Standorte mit m²-Preisen zwischen 60-150 €/m²
– Leichter Mietpreisanstieg, sehr gute Lagen erzielen Mietpreise bis 6,50 €/m²
– Realogis Stuttgart erzielt ein Jahresergebnis von rund 65.000 m² vermittelter Fläche
– Prognose 2013: Anstieg der Nachfrage und der Durchschnittsmieten erwartet / Kurze Logistikkontrakte erschweren Neubauprojekte

Silke Hoffmann für Realogis

Logistikimmobilien- und Industrieflächen im Großraum Stuttgart für 2012

„Nach sechs ersten Monaten war die zweite Jahreshälfte 2012 bei Herstellern, Handelsunternehmen und Logistikern in der Region Stuttgart hinsichtlich der Anmietung von Logistikimmobilien- und Industrieflächen durch Skepsis und Zurückhaltung aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung in Europa geprägt“, so lautet das Fazit von Oliver Stenzel, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Stuttgart GmbH. Trotzdem ist nach wie vor in der Region aufgrund des Mangels an geeigneten Bestandsflächen und nicht ausreichender Neubauprojekte im Flächensegment ab 5.000 qm ein deutlicher Nachfrageüberhang zu spüren. Und dass obwohl einige moderne Logistikprojekte, mit insgesamt über 100.000m² fertig gestellt worden sind, bzw. bis Mitte 2013 realisiert werden. Hierzu gehören beispielsweise ein ca. 29.000m² großer Logistikpark in Markröningen und der Neubau einer Logistik- und Umschlaghalle mit ca. 16.000m² in Schwieberdingen. Nach wie vor suchen Investoren verstärkt nach geeigneten Grundstücken für moderne Logistikparks bzw. -projekte. Viele verfügbare Freiflächen in guten bis sehr guten Lagen gelten mit Quadratmeterpreisen von bis zu 350 € jedoch als nicht wirtschaftlich für die Logistik. Und auch in Böblingen/Sindelfingen, Fildern oder Wendlingen liegen die Grundstückspreise für Industrie- und Gewerbegebiete zwischen 200 bis 330 Euro/m². „Deshalb prüfen Investoren aktuell immer mehr Standorte in den angrenzenden Regionen, wo noch m²-Preise zwischen 60-150 Euro bezahlt werden“, so Stenzel.

Mietpreisniveau ist in allen Teilmärkten leicht angestiegen
Vor allem in den Regionen Ludwigsburg und Esslingen führte das geringe Angebot an geeigneten Flächen zu einer leichten Mietpreiserhöhung. Die Mietpreise sind 2012 leicht angestiegen und liegen bei Bestandsflächen aktuell zwischen 4,00 und 5,50 Euro/m² für Industrie- und Logistikflächen. In den Landkreisen Böblingen und Esslingen und anderen sehr guten Lagen werden teilweise auch bis zu 5,80 Euro erreicht. Aufgrund des begrenzten Angebotsgeeigneter Flächen im Zusammenhang mit den oben genannten Grundstückspreisen liegen die kalkulierten qm-Mieten bei modernen Neubauprojekten zwischen …

* Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in der Region Stuttgart und im Umkreis von ca. 50 km entlang der Bundesautobahnen A 8 „Karlsruhe – Stuttgart – München“ sowie A 81 „Heilbronn – Stuttgart – Singen“.

 

 

 

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eine Lagerhalle in Stuttgart mieten und/oder vermieten

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Ungebrochen hohe Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien

Der gewerbliche Investmentmarkt in Deutschland schloss 2012 mit einem Transaktionsvolumen von gut 25,4 Mrd. € und lag damit insgesamt über den Erwartungen zu Anfang des Jahres. „Die Steigerung von zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr ist vor allem darauf zurückzuführen, dass die Investitionstätigkeit im Schlussquartal nochmals Fahrt aufnahm. Fünf der zehn größten Deals des Jahres 2012 gingen allein in den letzten drei Monaten über die Bühne“, sagt Ignaz Trombello, Head of Investment von Colliers International, Deutschland.

Susanne Margraf für Colliers Deutschland Holding

Immobilieninvestition Deutschland 2012

Herausragend waren dabei das von Lone Star übernommene TLG-Gewerbeportfolio und die von der Signa Holding erworbenen Karstadt-Immobilien mit einem Volumen von jeweils rund 1,1 Mrd. €. Vor allem aufgrund dieser Portfolios lag der Anteil der Paketverkäufe am Transaktionsvolumen Ende 2012 bei etwa 23 % (5,9 Mrd. €) und damit knapp über dem Niveau des Vorjahres. Ausländische Anleger, auf die acht der zehn größten Käufe des Jahres entfielen, investierten etwa 9,6 Mrd. € in Deutschland und damit rund 1 Mrd. € mehr als 2011.

Büroimmobilien mit höchstem Marktanteil – Core-Immobilien weiter gefragteste Anlageklasse

Bis Ende des Jahres 2012 legten nationale und internationale Investoren fast 11,7 Mrd. € in deutsche Büroimmobilien an, die damit einen Anteil von ca. 46 % am Transaktionsvolumen erreichten. Auf dem zweiten Platz landeten Einzelhandelsimmobilien, in die knapp 6,8 Mrd. € bzw. investiert wurden. Sie mussten damit ihre Spitzenposition von 2011, die sie aufgrund zahlreicher großvolumiger Verkäufe erreicht hatten, wieder abgeben. Auf gemischt genutzte Immobilien entfielen rund 12 % bzw. 3,1 Mrd. € des Transaktionsvolumens. „Zahlreiche der 2012 verkauften Büroimmobilien waren aufgrund der guten Vermietungsstände, die in den letzten beiden Jahren durch neue Mietverträge oder langjährige Mietvertragsverlängerungen erreicht wurden, sehr attraktive Investitionsgelegenheiten“, kommentiert Ignaz Trombello. „Andere Investments wie die TLG-Immobilien bieten dagegen Wert- und Cashflow-Steigerungspotenzial durch ein aktives Asset Management“, ergänzt er.

Breite Investorenbasis ohne dominierende Nachfragebranche

„Der deutsche Gewerbeinvestmentmarkt war 2012 u.a. aufgrund des Mangels an Anlagealternativen für eine Vielzahl von Investoren attraktiv, was sich dadurch äußert, dass zehn Käufergruppen ein Transaktionsvolumen von jeweils über einer Milliarde Euro auf sich vereinen konnten und keine Branche eine dominante Position einnahm“, hebt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International, Deutschland, hervor. In den vergangenen Jahren setzten sich meist ein oder zwei Käufergruppen von den restlichen Investoren ab. Alles in allem wurde das meiste Kapital 2012 von offenen Immobilienfonds und Spezialfonds mit etwa …

 

 

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Deutschlands Immobilienmarkt mit starkem Schluss-Spurt

Mit der hart umkämpften Einigung im US-Haushaltsstreit hat das neue Jahr mit einer positiven Nachricht begonnen, die weltweit zunächst einmal für eine gewisse Beruhigung an den Finanzmärkten gesorgt hat. Nicht nur der deutsche Aktienindex startete euphorisch in das neue Jahr. 

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle

Investmentmarkt Gewerbeimmobilien / Büroflächenmarkt Deutschland 2012

In den letzten Tagen und Wochen des Jahres 2012 hat vor allem das neue Hilfspaket für Griechenland mit dem bereits erfolgreich durchgeführten Schuldenrückkauf zu einer optimistischen Grundstimmung geführt. In dessen Folge setzte die Ratingagentur S&P das Rating für Griechenland gleich um sechs Stufen von “selective default” auf “B-” herauf. Die Konjunkturaussichten sind zwar nach wie vor labil, allerdings gilt ein Auseinanderbrechen der Eurozone mittlerweile als sehr unwahrscheinlich. Deutschland erweist sich weiterhin als Fels in der Brandung: Der ifo-Index beispielsweise stieg im Dezember das zweite Mal in Folge. Dabei haben sich insbesondere die Erwartungen der Unternehmen weiter aufgehellt.

Die insgesamt moderat ausgeprägte konjunkturelle Delle und vor allem der stabile Arbeitsmarkt sorgten dafür, dass an den Bürovermietungsmärkten in der Gesamtjahresanalyse nur ein leichter Rückgang zu verzeichnen war. Sollte 2013 ein Wachstum des BIP von ca. 0,8 % erreicht werden, könnten die deutschen Immobilienhochburgen im laufenden Jahr mit einem stabilen Umsatzvolumen aufwarten: der Fünfjahresschnitt von 3,0 Mio. m² wäre dann in etwa erreicht.

“Der recht stabile Nutzermarkt sollte eine gesunde Basis für den Investmentmarkt im Jahr 2013 sein. Hinzu kommt, dass das Zinsniveau weiterhin niedrig und damit attraktiv für Immobilieninvestoren bleibt”, so Dr. Frank Pörschke, CEO Jones Lang LaSalle Deutschland. Pörschke weiter: “Doch damit das Transaktionsgeschehen davon profitieren kann, ist es notwendig, dass sowohl Eigenkapitalinvestoren als auch Fremdkapitalgeber ihren Blickwinkel erweitern bzw. ihren starken Fokus auf Core-Immobilien aufweichen. Nur dann könnte das Investmentvolumen deutlich steigen.”

Schluss-Spurt sorgt für das beste Ergebnis in den letzten fünf Jahren

Noch Mitte Dezember sah es so aus, als ob die konjunkturellen Unsicherheiten, Finanzierungs-engpässe und die bei den Investoren ausgeprägte Risikoaversion verhindern würden, dass das Transaktionsergebnis des Vorjahres ganz erreicht werden könnte. Das hat sich nicht bewahrheitet: Ein bemerkenswerter Schluss-Spurt mit einigen großen Abschlüssen hat das Volumen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt auf über 25 Mrd. Euro (25,3 Mrd. Euro) getrieben. Damit wurde das Vorjahresresultat um 8% übertroffen. “Die Bereitschaft der Investoren, noch im alten Jahr zum Abschluss zu kommen, hat für ein großartiges Transaktionsfeuerwerk gesorgt. Speziell etwa in Frankfurt war dafür nicht zuletzt die Erhöhung der Grunderwerbssteuer 2013 ausschlaggebend”, so Timo Tschammler, Mitglied im Management Board Jones Lang LaSalle Deutschland. Tschammler weiter: “Bei einigen Transaktionen hatten wir die Beurkundungen erst Anfang 2013 erwartet. Dass die Abschlüsse früher erfolgt sind, ist eine Dokumentation des Vertrauens in den deutschen Immobilienmarkt, zumal vor allem ausländische Investoren an den Jahresend-Transaktionen  beteiligt waren.”

Nicht zuletzt diese Transaktionen hatten zur Folge,  dass sich im Gesamtjahr 2012 das Engagement von ausländischen Käufern im Vergleich zu 2011 stabilisiert hat. Insgesamt erreichten sie einen Anteil von rund 42% am Transaktionsvolumen aus Käufersicht. Auffällig ist dabei der Fokus auf großvolumige Transaktionen. So wurden die vier größten Transaktionen – allesamt Portfolio-Transaktionen – mit einem Volumen von zusammen knapp 3,5 Mrd. Euro von ausländischen Investoren (aus Norwegen, den USA, Österreich und Frankreich) realisiert. Da die ausländischen Investoren auch auf Verkäuferseite rund 41 % des Transaktionsvolumens verantworten, halten sich damit per Saldo An- und Verkäufe im Laufe des Jahres in etwa die Waage.

Die Core-Fixierung der meisten Investoren führt zu einem Wettbewerb um die vermeintlich “sichersten” Objekte. Da das Angebot dieser Objekte aber deutlich geringer ist als die Nachfrage,  gleichzeitig aber auch das Neubauvolumen niedrig bleibt, kann hieraus keine signifikante Erhöhung des Angebots an Core-Produkten erwartet werden. Dies gilt insbesondere für die sieben Investmenthochburgen. Hier wurden in den vergangenen 12 Monaten mehr als 15,65 Mrd. Euro investiert und damit über 60 % des gesamten Transaktionsvolumens. Das Wachstum gegenüber 2011 fiel in den BIG 7 mit rund 28 % dementsprechend auch deutlich …

 

 

 

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Gewerbeinvestmentmarkt: Deutsche Regionalmärkte gewinnen an Bedeutung

Die deutschen Regionalmärkte, also jene Städte und Gemeinden jenseits der sieben A-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, haben in den vergangenen Jahren am Immobilieninvestmentmarkt an Bedeutung gewonnen. Ihr Anteil am deutschen Gewerbeinvestitionsvolumen stieg von 38 % in 2009 (3,4 Mrd. Euro) auf 49 % in der ersten Jahreshälfte 2012 (3,5 Mrd. Euro).

Julia Dietrich für Savills

Gewerbeinvestitionsvolumen in Deutschland

Zu diesem Ergebnis kommt Savills, eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen, in seiner heute veröffentlichten Analyse „Regionale Investmentmärkte“.

Diese Entwicklung ist nicht zuletzt deshalb bemerkenswert, weil sich die Immobilieninvestoren auf europäischer Ebene zuletzt eher von den Regionalmärkten abgewendet und auf der Suche nach risikoarmen Investments den Zentren zugewandt haben. So entfielen in Frankreich 47 % des Transaktionsvolumens im 1. Halbjahr 2012 auf Paris, in Großbritannien kam London sogar auf einen Anteil von 60 %. In beiden Fällen wies der Anteil zuletzt eine steigende Tendenz auf. „Viele der deutschen Regionalmärkte konnten in den vergangenen Jahren einen Beschäftigungszuwachs und dadurch steigende Mieten aufweisen – diese Rahmenbedingungen machen sie auch für risikoaverse Investoren attraktiv“, so die Erklärung von Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland, warum sich die Regionalmärkte …

 

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