Deutsche-Hypo-Index April 2013: Aussichten auf Stabilität im zweiten Quartal

Nachdem der Frühling lange auf sich warten ließ, liefert das Mitte April erschienene Frühjahrsgutachten der führenden deutschen Wirtschaftsinstitute fast schon sommerlich warme Signale. Dieser positiven Gemeinschaftsdiagnose stehen eher konservative Prognosen der Bundesregierung gegenüber. Auch die Teilnehmer der 64. Monatsbefragung des Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur-Index votierten für Stabilität. Das Immobilienklima im April verharrt auf einem guten Niveau von 123,3 Zählerpunkten.

Carsten Dickhut für Deutsche Hypothekenbank

Die kommenden Monate sind nach wie vor von einer gewissen Unsicherheit geprägt, ob die wirtschaftspolitische Instabilität einiger Euro-Länder wie Italien, Griechenland und Zypern langfristig die deutschen Aussichten eindämmen kann oder ob das außenwirtschaftliche Umfeld letztendlich eine Balance findet, die ein noch höheres Wachstumsmomentum der deutschen Wirtschaft unterstützen würde. Dennoch bleibt die Stimmung unter den Experten des Panels gut.

Immobilienklima bleibt unverändert

Das Immobilienklima steht weiterhin bei 123,3 Zählerpunkten. Nichtsdestotrotz spielt sich unter den Teilindikatoren eine Dynamik ab, die der im März avisierten Trendwende tatsächlich widerspricht.

Höchster Anstieg beim Industrieklima

Mit einem Anstieg um 8 Prozent auf 126,0 Zählerpunkte erfährt das Industrieklima den höchsten Anstieg in der aktuellen Befragungsrunde. Der Teilindikator erreicht damit Werte, die mit dem …

 

 

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CBRE: Industrie- und Logistikbranche erreicht im ersten Quartal 2013 einen Rekordanteil bei europäischen Immobilieninvestitionen

• Investitionen erreichen 13 Prozent der Gesamtsumme im  ersten Quartal 2013 und liegen damit deutlich über langjährigem Durchschnitt von acht Prozent
• Transaktionen im Wert von 3,7 Milliarden Euro markieren Höchststand seit der weltweiten Finanzkrise

Martina Rozok für CBRE

Nach Angaben des Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE beliefen sich die Investitionen in Industrie- und Logistikimmobilien im ersten Quartal 2013 auf einen Rekordanteil von 13 Prozent an den gesamteuropäischen Investitionen in Gewerbeimmobilien. Damit liegen sie deutlich über dem langjährigen Durchschnitt von acht Prozent.

Die im ersten Quartal 2013 getätigten Transaktionen in Höhe von 3,7 Milliarden Euro insgesamt markieren gleichzeitig den Höchststand seit der weltweiten Finanzkrise. Damit liegen die Investitionen 28 Prozent über dem langjährigen Quartalsdurchschnitt von 2,9 Milliarden Euro. Die starke Quartalsaktivität hat die jüngste CBRE-Umfrage zu den Absichten von Immobilieninvestoren bestätigt. Hiernach werden Logistikimmobilien nach Büroimmobilien als zweit begehrteste Anlageklasse im Jahr 2013 genannt.

Deutschland, Großbritannien und Frankreich waren mit 2,27 Milliarden Euro die drei aktivsten Märkte und machten im ersten Quartal mehr als 60 Prozent des europäischen Marktes aus. Allerdings war auch in Mittel- und Osteuropa, vor allem in Polen und Russland, eine starke Aktivität zu beobachten. Angesichts der Größe der Wirtschaft und Bevölkerung gibt es dort eine dramatische Unterversorgung an qualitativ hochwertigen Logistikimmobilien.

Nach Angaben von CBRE gibt es eine Reihe von Faktoren, die darauf hinweisen, dass der europäische Industrie- und Logistiksektor einen strukturellen Wandel durchmacht und sich neben Büros und Einkaufszentren zu einer etablierten institutionellen Anlageklasse entwickelt.

Besonderen Einfluss auf das starke Quartal hatte die Transaktion der Norges Bank Investment Management (NBIM), die einen Anteil von 50 Prozent an dem europäischen Portfolio von Prologis im Wert von 1,2 Milliarden Euro erworben hat. Weitere Akquisitionen in diesem Bereich sollen anhand von Joint Ventures abgewickelt werden. Diese Transaktion ist nicht nur wegen ihrer Größe, sondern auch aufgrund ihrer Struktur und der Art des Käufers – nämlich eines Staatsfonds – von Bedeutung.

Kai F. Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland: „Bisher haben sich Staatsfonds bei der Investition in europäische Immobilien weitgehend auf …

 

 

 

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Jones Lang LaSalle: Deutscher Lager- und Logistikflächenmarkt 1. Quartal 2013

Eigennutzer sorgen auf dem deutschen Lagerflächenmarkt für einen Jahresauftakt knapp unter Vorjahresniveau – Vermietungen stark rückläufig

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

Im ersten Quartal 2013 wurde auf dem deutschen Lager- und Logistikflächenmarkt ein Umsatzvolumen (Eigennutzer und Vermietungen) von insgesamt 1,3 Mio. m² registriert. Der 5-Jahres-Durchschnitt der ersten Quartale wurde um 16 % übertroffen, das Vorjahresvolumen (1,35 Mio. m²) leicht unterschritten (- 4 %). “Dieses auf den ersten Blick gute Ergebnis muss differenziert betrachtet werden. Zwar legte der Umsatz durch Eigennutzer um 43 % zu, gleichzeitig waren die Vermietungsumsätze im Jahresvergleich um 29 % rückläufig”, so Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: “Der Rückgang bei den Vermietungen bundesweit ist nachfragebedingt. Angesichts der konjunkturellen Unsicherheiten zögern viele Mieter bei Umzugsentscheidungen. Auf der anderen Seite wurden in den ersten drei Monaten zahlreiche, in den Vorjahren bereits strategisch geplante Eigennutzer-Neubauten begonnen. An erster Stelle steht hier der Handel.”

Entsprechend führt der Handel die Branchenstatistik in der Größenordnung ab 5.000 m² mit 42 % vor “Transport/Verkehr/Lagerhaltung” (39%) und Industrieunternehmen (19%)

Deutlicher Rückgang in fast allen Regionen der Big 5 – Region Frankfurt vorn

In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt inkl. Wiesbaden/Mainz, Hamburg und München) markierte das in den ersten drei Monaten 2013 umgesetzte Volumen mit 318.900 m² den zweitschwächsten Jahresauftakt der letzten fünf Jahre. Der 5-Jahresschnitt der ersten Quartale wurde um 18 % unterschritten, gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres liegt das Minus bei 23 %. Einem Anstieg um ein Fünftel bei den Eigennutzerumsätzen steht ein Rückgang der Vermietungen um über …

* In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein

 

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Jones Lang LaSalle: Europäische Büroimmobilienuhr 1. Quartal 2013

Erstmals in den letzten 12 Monaten konnte im europäischen Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle ein leichtes Plus von 0,3 % für die 24 Indexstädte notiert werden. Das Wachstum zwischen Januar und März 2013 wurde angetrieben durch das Index-Schwergewicht London mit einem Zuwachs von 2,6 %, einem Rekordanstieg in Höhe von 10,5 % in Lyon sowie dem ersten Quartalsanstieg seit 2008 in Dublin (+6,7%) und dem ersten Anstieg seit 10 Quartalen in Frankfurt (+3,0 %). Diese erfreulichen Bewegungen reichten aus, um Rückgänge bei den Spitzenmieten in Warschau (-2,0 %), Mailand (-4,0 %) und Paris (-1,3 %) aufzufangen.

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

EUROPÄISCHE NUTZERMÄRKTE

Das konjunkturelle Wachstum in Europa wird durch die Haushaltskonsolidierungen und die hohe Arbeitslosigkeit in vielen Ländern weiter beeinträchtigt. Die durch die Zypernkrise und die ergebnislosen Parlamentswahlen in Italien verstärkten Unsicherheiten, die die Fortschritte der dringend benötigten Haushaltsreform gefährden könnten, haben sich in einem schwächer werdenden Geschäftsklima niedergeschlagen. Das belastet die europäischen Büroflächenmärkte unterschiedlich stark und mit unterschiedlichen Auswirkungen.

MIETPREISINDEX IM 1. QUARTAL POSITIV

Diese von Markt zu Markt variierenden Entwicklungen führen dazu, dass aggregiert die Abwärtsentwicklung des europäischen Mietpreisindexes von Jones Lang LaSalle im 1. Quartal zum Stillstand gekommen ist. Erstmals in den letzten 12 Monaten konnte ein leichtes Plus von 0,3 % für die 24 Indexstädte* notiert werden. Das Wachstum zwischen Januar und März 2013 wurde angetrieben durch das Index-Schwergewicht London mit einem Zuwachs von 2,6 %, einem Rekordanstieg in Höhe von 10,5 % in Lyon sowie dem ersten Quartalsanstieg seit 2008 in Dublin (+6,7%) und dem ersten Anstieg seit 10 Quartalen in Frankfurt (+3,0 %). Diese erfreulichen Bewegungen reichten aus, um Rückgänge bei den Spitzenmieten in Warschau (-2,0 %), Mailand (-4,0 %) und Paris (-1,3 %) aufzufangen. In den übrigen 17 Indexmärkten blieben die Spitzenmieten im 1. Quartal unverändert. Gegenüber dem Plus im Dreimonatszeitraum schlägt – gemessen am Jahresniveau – weiter ein negativer Indexwert von -0,9 % zu Buche. Allerdings schwächte sich der sukzessiv negative Trend aus 2012 (von – 0,1 % über – 0,5 % bis -1,5 %) zumindest ab. Im Verlauf des Jahres notierten acht der 24 Index-Märkte einen Anstieg der Spitzenmieten, angeführt von Lyon (+16,7%), acht Märkte mit Mailand an der Spitze (-9,4%) einen Rückgang. In ebenfalls acht Märkten blieben die Spitzenmieten unverändert.

Die Heterogenität bei der Performance der Vermietungsmärkte in EMEA spiegelt sich in der Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle wider, die in allen vier Quadranten Märkte auflistet – mit einer Trendwende gegenüber dem Vorquartal für Frankfurt und Dublin, die sich vom Verlangsamten Mietpreisrückgang zum Beschleunigten Mietpreiswachstum vorgeschoben haben sowie Paris und Warschau mit einer Verlagerung vom Verlangsamten Mietpreiswachstum zum Beschleunigten Mietpreisrückgang. Obwohl in einigen südeuropäischen Märkten weiterhin das Risiko von Mietpreisrückgängen besteht, sind diese Märkte beinahe an der Talsohle ihres Zyklus angelangt. Relativ gesunde Märkte wie in Deutschland und Skandinavien haben zwar im Jahresvergleich an Vermietungsdynamik verloren, haben jedoch in Anbetracht der eindeutigen Verknappung an qualitativ hochwertigen Immobilien in Core-Lagen weiterhin ein Mietpreiswachstums-Potential.

Aggregiert wird für 2013 in Europa ein leicht positives Mietpreiswachstum erwartet.

UMSATZVOLUMEN AUF VORJAHRESNIVEAU

Nach einem starken Jahresabschluss 2012 und erwartbar saisonal-üblicher Schwäche am Anfang eines Jahres liegt der Büroflächenumsatz in den ersten drei Monaten 2013 mit 2,3 Mio. m² zwar um 24% niedriger als im letzten Quartal (Q4 2012: rund 3 Mio. m²), im 1-Jahresvergleich bewegt er sich aber auf Vorjahresniveau und damit nur 7 % unter dem 10-Jahresdurchschnitt der ersten Quartale.

Stark beeinträchtigt wurde das Ergebnis in Westeuropa (-5 % gegenüber Q1 2012) durch ein sehr schwaches Umsatzvolumen in Paris mit einem Rückgang im Jahresvergleich von 25% – gemessen an der absoluten Vermietungsleistung das schwächste erste Quartal seit 2004. Auch die niederländischen Märkte und Mailand, die weiterhin von den Auswirkungen der Staatsschuldenkrise in Mitleidenschaft gezogen sind, zeigten wenig erfreuliche Entwicklungen. Die Umsatzeinbußen in Stockholm und einigen deutschen Immobilienhochburgen sind allerdings eher auf die Abschwächung gegenüber einer außergewöhnlich starken Aktivität im ersten Quartal des Vorjahres und im Gesamtjahr 2012 zurückzuführen. Die genannten Entwicklungen konnten auch durch die bemerkenswerte Erholung in Madrid (+184%) oder beträchtliche Zuwächse in London (+40%), Brüssel (+89%) und in kleineren Märkten wie Lyon (+73%) und Dublin (+78%) nicht ausgeglichen werden.

In Mittel- und Osteuropa (CEE) legten bis auf Warschau (-6 %) alle untersuchten Märkte im Jahresvergleich zu. Aggregiert lag das Plus bei 13%. Während Budapest (+35%) und Prag (+24%) Zuwächse zeigten, wenn auch ausgehend von niedrigem Niveau, konnte Moskau sein gutes Ergebnis vor einem Jahr noch einmal toppen (+15%).

Insgesamt sind es auslaufende Mietverträge und deren Neuverhandlung durch stark kostenorientierte Nutzer, die die Vermietungsmärkte insbesondere beherrschen. Miet-Optionen werden vom …

 

* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.

 
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VICTOR Prime Office Indikator Q1 2013: Neuer Höchststand in Reichweite

.     Indikatorwert Q1 2013: 122,8 Punkte

-     Plus 1,1 % gegenüber Vorquartal – Frankfurt mit höchstem Anstieg (+ 2,2 %) vor Berlin mit +0,9 %

-     Plus 5,4 % im Jahresvergleich – München mit bester Jahresperformance (+8,1 %)

-     Plus 24,2 % gegenüber der Trendwende Q2 2009

.     Laufende jährliche Gesamtverzinsung (Total Return) des Immobilienkapitals in den letzten 12 Monaten: +10,2 %

.     Gesamt Risikopremium (JLL Prime Risk Premium – “JLL PRP”) stabilisiert sich (490 Punkte) 

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle

Die überdurchschnittliche Performance in Frankfurt hat den VICTOR Prime Office Indikator* im 1. Quartal 2013 weiter ansteigen lassen. Mit +1,1 % (auf 122,8 Punkten) lag der Anstieg auf ähnlichem Niveau wie im Vorquartal (+1,3%). Auch im Jahresvergleich bewegt die Performance mit +5,4 % auf Vorquartalsniveau. Damit hat der VICTOR seinen bisherigen Spitzenwert von Mitte 2007 (123,1 Punkte) innerhalb von knapp vier Jahren nahezu egalisiert. Der Tiefpunkt lag in Q2 2009 bei 98,9 Punkten.

“Vor dem Hintergrund der verstärkten Investoren-Nachfrage besonders im Core-Immobilien-Segment war diese Entwicklung abzusehen und lässt eine neue Höchstmarke für die kommenden drei Monate erwarten”, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland.

Alle Lagen verzeichnen ein Performanceplus von ca. +24% seit der Trendwende in Q2 2009. Ein differenziertes Bild zeigt dagegen der Vergleich mit ihrem jeweiligen Spitzenwert (allesamt aus Q2 2007). Berlin liegt bereits +9,0 % über diesen Spitzenwert, auch Hamburg und München haben ihn bereits mit + 5,3 % bzw. + 2,0 % übertroffen. Gleichzeitig bleibt Düsseldorf noch -2,8 %, Frankfurt sogar noch -7,7 % darunter.

Andrew Groom: “Die Angebot- und Nachfrageentwicklung in sekundären Lagen hat die positiven Tendenzen aus dem Vorquartal bestätigt, zum Ausdruck gebracht durch leichte Renditeverbesserungen in B-Lagen der Immobilienhochburgen. Zwar werden in den Spitzenlagen nach wie vor überwiegend Transaktionen im Core-Segment registriert, die Investoren scheinen oft nicht mehr gewillt, noch höhere Preise für geringes Risiko zu zahlen. Sollte dieser Trend anhalten, würde die weitere Performance des Indikators in erster Linie von Tendenzen aus dem Vermietungsmarkt abhängig sein.” Groom weiter: “Ersichtlich ist dies vor allem in Lagen, die seit der Trendwende in Q2 2009 eine besonders gute Performance gezeigt haben. In Hamburg beispielsweise ist der zu erzielende Mietzins seit mindestens drei Quartalen rückläufig. Aufgrund …

 

* Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin Charlottenburg 1A / Mitte / Potsdamer Platz und Leipziger Platz; Düsseldorf Bankenviertel; Frankfurt Bankenlage; Hamburg Innenstadt; München Innenstadt

** Berechneter Wert aus Spitzen- und Durchschnittmieten der Prime-Lagen

 

 

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CBRE zum Markt für Lager- und Logistikimmobilien in Deutschland Q1 2013

- Investmentmarkt für Logistikimmobilien sehr dynamisch ins neue Jahr gestartet

- Investitionsvolumen mit 641 Millionen Euro 84 Prozent über Vorjahreswert

- Hohe Investitionstätigkeit über alle Investorengruppen hinweg belegt die große Attraktivität des deutschen Marktes für Logistikimmobilien

- Renditeabstand zu den traditionellen Anlageklassen bleibt hoch

- Logistikimmobilienmarkt gewinnt weiter an Bedeutung und lässt sein ehemaliges Nischendasein zunehmend hinter sich

 

Martina Rozok für CBRE

Der Boom auf dem Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien geht ungebrochen weiter. In den ersten drei Monaten des Jahres 2013 wurde nach Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE ein Investitionsvolumen von 641 Millionen Euro in dieser Asset-Klasse registriert. Dieses Quartalsergebnis erreicht bereits fast 40 Prozent des investierten Kapitals des gesamten Vorjahrs und sogar jeweils 70 Prozent der Jahresvolumina aus 2011 und 2010. Das Segment der Logistikimmobilien erfreute sich damit abermals wachsender Beliebtheit und erzielte einen relativen Anteil von knapp 10 Prozent am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen. Im Vorjahresvergleich erhöhte sich der relative Anteil somit um knapp 3 Prozentpunkte.

Spezialfonds sowie Asset-/ bzw. Fondsmanager zählten zu den kauffreudigsten Investoren am Logistikmarkt, wobei letztere den bislang größten Anteil am Transaktionsvolumen verbuchen konnten. Bemerkenswert ist zudem die Aktivität der Privatinvestoren. Im ersten Quartal 2013 investierte diese Gruppe bereits mehr als das Doppelte in Lager- und Logistikimmobilien als im gesamten Jahr zuvor.

Mit einem Anteil von etwa 54 Prozent prägten Investitionen in Portfolien das Transaktionsgeschehen, wohingegen auf Einzelassets rund 46 Prozent  entfielen. In drei von vier Quartalen des Vorjahres stellte sich dieses Verhältnis deutlich stärker zugunsten von Einzelassets dar. Im Gesamtjahr 2012 lag der Anteil der Portfoliotransaktionen bei nur etwa 29 Prozent. Verglichen dazu haben sich die Verhältnisse um plus 25 Prozentpunkte in Richtung der Portfoliotransaktionen verschoben, wenngleich diese Momentaufnahme nicht hinreichend zur Ableitung eines Trends ist.

Hinsichtlich der Nutzungsart standen erneut Distributionshallen im Fokus der Investoren. Rund 66 Prozent des Lager- und Logistikinvestmentvolumens oder 423 Millionen Euro entfielen auf diesen Typ. Lager- und Produktionshallen folgten mit 131 bzw. 87 Millionen Euro. Die internationalen Kapitalzuflüsse blieben unverändert hoch, etwa 50 Prozent des Investitionsvolumens steuerten Investoren aus dem Ausland bei – vor allem aus den USA und Großbritannien.

Die hohe Anziehungskraft des deutschen Logistikmarktes fußt dabei auf mehreren Säulen. Während in vielen europäischen Staaten die Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise nach wie vor deutlich spürbar sind, präsentiert sich die deutsche Wirtschaft vergleichsweise stark. Das Exportgeschäft ging im März 2013 zwar überraschend zurück, jedoch konnte bereits wieder eine anziehende Nachfrage aus der Eurozone verzeichnet werden. Eine erstklassige Infrastruktur, die höchsten Ansprüchen standhält, hervorragend in die internationalen Personen- und Warenströme eingebettet ist und bei allen Rankings zu den effektivsten der Welt zählt, runden die nachhaltige Qualität des Logistikstandorts Deutschland ab.

Kai F. Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland: “Die hohe Attraktivität des deutschen Markts drückt sich auch in einer …

 

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Deutsche Bürovermietungsmärkte Q1 2013

Deutlicher Umsatzrückgang – dennoch vereinzelt Flächenknappheit zu beobachten

- Flächenumsatz in den Top 6 in Q1-2013 bei ca. 0,57 Mio. m², d. h. knapp 20 % unter dem Vorjahreswert

- Spitzenmieten mit Plus von 3,8 %, Durchschnittsmieten mit 1,0 % im Minus

- Leerstandsquoten nochmals leicht rückläufig: 8,6 % im Durchschnitt

Julia Dietrich für Savills

Nach dem starken Schlussspurt 2012 haben die deutschen Büromärkte im 1. Quartal 2013 deutlich an Schwung verloren. Auf insgesamt knapp 573.000 m² summierte sich der Flächenumsatz in den sechs Märkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres. Gegenüber dem Vergleichsquartal des Vorjahres bedeutet dies ein Minus von fast 20 %. Gemessen am 4. Quartal 2012 beläuft sich der Umsatzrückgang sogar auf ein Drittel. „Der Umsatzrückgang war angesichts der seit letztem Sommer nachlassenden wirtschaftlichen Dynamik jedoch zu erwarten und ist vor allem auf eine vergleichsweise geringe Zahl von Großabschlüssen zurückzuführen“, so die Einschätzung von Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Office Agency bei Savills Deutschland.

Den deutlichsten Umsatzrückgang unter den Top 6 musste Frankfurt hinnehmen, wo nicht zuletzt aufgrund der fortlaufenden Konsolidierung im Finanzsektor 53,9 % weniger Büroflächen umgesetzt wurden als im Vorjahr. Ebenfalls zweistellige Umsatzrückgänge verzeichneten Berlin (- 37,2 %) und Köln (- 21,9 %). Auch hier war eine verglichen mit dem Vorjahr geringere Zahl an Großanmietungen hauptverantwortlich. „In allen drei Fällen befinden sich aber einige Großgesuche am Markt, so dass das Umsatzminus voraussichtlich schon zum Halbjahr, spätestens aber zum Jahresende, deutlich geringer ausfallen wird“, prognostiziert Mornhart. Den drei Märkten mit Umsatzrückgängen stehen ebenso viele Standorte mit einem Umsatzplus gegenüber: Düsseldorf (+ 4,7 %), Hamburg (+ 8,4 %) und München (+ 10,0 %) wiesen gegenüber dem Vorjahresquartal Zuwächse auf. Hier werden die …

 

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Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien startet laut NAI apollo group mit Umsatzanstieg ins Jahr

- Investmentvolumen über 7,1 Mrd. Euro im ersten Quartal
– Deutsche Investoren mit Anteil von 61 % stärkste Käufernationalität
– Projektentwickler verantworten höchstes Verkaufsvolumen
– Prognose: NAI apollo rechnet mit 25 Mrd. Euro Jahresvolumen im gewerblichen Immobiliensegment

Silke Hoffmann für NAI apollo

Nach Analyse von NAI apollo group hat das Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Deutschland im ersten Quartal 2013 nahtlos an das starke vierte Quartal 2012 angeknüpft. „Der Jahresbeginn 2013 glänzt mit einem Investmentvolumen von 7,17 Mrd. Euro, was einem deutlichen Anstieg von 38 % gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht“, so Lenny Lemler, Co-Leiter Investment der NAI apollo group. Dabei behauptet sich das Segment Büro erneut als etablierteste Assetklasse mit einem Transaktionsvolumen von 3,0 Mrd. Euro. Mit großem Abstand folgen Einzelhandelsimmobilien (2,2 Mrd. Euro), deren Umsatz durch eine geringe Verfügbarkeit des Produkts limitiert wurde. Den stärksten Investmentvolumenzuwachs verbucht die Assetklasse Lager und Logistik mit mehr als einer Verdoppelung auf 675 Mio. Euro. Auf sonstige Nutzungen entfallen ca. 17 % (1,2 Mrd. Euro), was u. a. durch ein hohes Hotelvolumen, insbesondere getrieben durch den QMH-Portfolioerwerb der Fattal-Gruppe, zustande gekommen ist.

Das Transaktionsvolumen ist in der Majorität durch Einzelverkäufe geprägt (67%), auf Portfoliodeals kumuliert sich ein Umsatz von ca. 2,4 Mrd. Euro. Hierbei sind allen voran größere Portfolien gehandelt worden, wie beispielsweise das SEB-Portfolio für rund 420 Mio. Euro, das Dundee International REIT erworben hat, oder auch das Prime Portfolio durch die IVG Immobilien AG für ca. 470 Mio. Euro. Größter Einzeldeal war der Ankauf des Kö-Bogens in Düsseldorf durch Art-Invest Real Estate für rund 400 Mio. Euro. Portfoliodeals sowie großvolumige Einzelobjekte haben dazu geführt, dass in der „Größenklasse 100 bis 500 Mio. Euro mit knapp 2,8 Mrd. Euro das höchste Volumen registriert worden ist“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. „Die höchste Anzahl an Transaktionen hat in den Preisspannen von…

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Hervorragender Jahresauftakt auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt, der sich im zweiten Halbjahr 2012 von einer sehr lebhaften Seite zeigte, nahm den Schwung mit ins neue Jahr. In den ersten drei Monaten des Jahres 2013 konnte ein Transaktionsvolumen von etwa 596 Mio. € verbucht werden. 

Susanne Margraf für Colliers Deutschland Holding GmbH

„Im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahres bedeutet dies eine Steigerung um fast 400 Prozent“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International, Deutschland. „Das Ergebnis wurde zwar maßgeblich vom Verkauf des sogenannten Queens-Moat-Portfolios beeinflusst, das ein Investorenkonsortium um die Fattal-Gruppe für rund 300 Millionen Euro erwarb. Aber auch ohne diesen Deal wäre es der beste Jahresauftakt auf dem Hotelinvestmentmarkt seit fünf Jahren gewesen“, betont Andreas Trumpp. Aufgrund des genannten, aus 20 Hotels der Marken Holiday Inn, Best Western und Queens Hotel bestehenden Portfolios machten Paketverkäufe mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens aus. Die restlichen knapp 50 % verteilten sich auf insgesamt 20 Einzelverkäufe. Zu den größten dieser Einzelverkäufe zählte z.B. der Verkauf des Hotels „Vier Jahreszeiten“ in Hamburg an die Dohle-Gruppe und des Holiday Inn an der O2 World, welches Colliers Hotel vermittelte. 8 Hotels wurden für unter 5 Mio. € verkauft und erreichten mit knapp 20 Mio. € einen Marktanteil von gut 3 %. Internationale Investoren legten im ersten Quartal 2013 etwa 461 Mio. € in deutsche Hotels an, wobei auch hier der Hauptanteil auf das Queens-Moat-Portfolio entfällt.

Fokussierung überwiegend auf die Top-Standorte sowie 3- und 4-Sterne-Hotels

Dem aus 2012 vorgegebenen Trend folgend, floss auch in den ersten drei Monaten des Jahres 2013 das meiste Anlagekapital in Hotels des mittleren Sternesegments und dabei zumeist in Bestandsimmobilien. Bei 10 Ankäufen in diesem Marktsegment inkl. des genannten Portfolios legten nationale und internationale Investoren rund 391 Mio. € an. 3 Hotels aus dem 5-Sterne-Segment wechselten für etwa 140 Mio. € und 7 Hotels aus dem 1- und 2-Sterne-Segment für knapp 63 Mio. € den Eigentümer. „Rund zwei Drittel des Transaktionsvolumens entfiel auf die Topstandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Zudem sind die Volumina pro Verkauf hier mit durchschnittlich 29 Millionen Euro deutlich größer als in Nebenlagen mit durchschnittlich nur knapp 5 Millionen Euro“, betont Andreas Trumpp.

Geringer Marktanteil risikofreudiger Investoren

Bedingt durch den Ankauf des Queens-Moat-Portfolios durch die Fattal-Gruppe sowie einiger weiterer Verkäufe lagen Corporates und Eigennutzer nach dem ersten Quartal deutlich an der Spitze der Investoren. Insgesamt kauften sie für ca. 321 Mio. € ein und erreichten dadurch einen Marktanteil von 54 %. Weitere 41 % gingen an eigenkapitalstarke Investoren, die sich den Branchen Private Investoren und Family Offices (Ankaufvolumen 97 Mio. €), Pensionskassen und Versorgungswerke (95 Mio. €) sowie offene Immobilienfonds und Spezialfonds (50 Mio. €) zuordnen lassen. Eher risikoreichere Anleger hielten sich im ersten Quartal noch zurück und traten noch nicht nennenswert als Käufer in Erscheinung.

Ausblick: Gut gefüllte Dealpipeline lässt umsatzstarkes Investmentjahr erwarten

Für Andreas Erben, Geschäftsführer der Colliers Hotel GmbH, stellt das hohe Transaktionsvolumen im ersten Quartal erst den Auftakt für ein erfolgreiches Investmentjahr bei Hotelimmobilien dar: „Insgesamt erwarten wir angesichts der sich derzeit in der konkreten Verhandlung befindlichen Deals und der gut gefüllten Pipeline noch einige größere Abschlüsse und am Jahresende ein Transaktionsvolumen von deutlich über einer Milliarde Euro. Bei den bereits abgeschlossenen Verkäufen haben einige Investoren die sich bietenden Gelegenheiten genutzt und sich attraktive Hotelimmobilien gesichert.“ Das Interesse ausländischer Investoren sowie von Pensionskassen und Versorgungswerken wird weiter zunehmen. „Für den Jahresverlauf erwarten wir weitere umsatztreibende Portfolioverkäufe und Einzelgeschäfte. Im Durchschnitt werden hierbei rund 20 bis 50 Mio. Euro Umsatz durch Einzelgeschäfte generiert“, beschreibt Andreas Erben die Transaktionsmarktentwicklung. Für Hotelimmobilien sprechen dabei vor allem die im Vergleich zu Büroimmobilien attraktiveren Renditeaussichten sowie die gute Verfügbarkeit entsprechender Investitionsmöglichkeiten.

Jones Lang LaSalle: Verheißungsvoller Jahresauftakt auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat im 1. Quartal 2013 nahtlos an den starken Jahresendspurt 2012 anschließen können. Das Transaktionsvolumen* von rund 550 Mio. Euro bedeutet nahezu eine Vervierfachung gegenüber dem – verhältnismäßig schwachen – Vorjahresquartal (Q1 2012: 135 Mio. Euro).

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

Bereits nach drei Monaten kann damit ein Transaktionsergebnis notiert werden, das höher liegt als das Dreivierteljahresvolumen von 2012. “Insbesondere großvolumigere Hotelinvestments, die im vergangenen Jahr zur gleichen Zeit noch rar waren sowie der Abschluss eines seit längerer Zeit sich im Markt befindlichen Hotelportfolios trugen zu diesem erfreulichen Start bei”, so Ursula Kriegl, Leiterin Jones Lang LaSalle Hotels & Hospitality Group Deutschland. Und weiter: “Das weiterhin gute Produktangebot hat das Käuferinteresse angekurbelt.”

Das Transaktionsvolumen in den ersten drei Monaten 2013 setzt sich etwa zur Hälfte aus Einzel- und Portfoliotransaktionen zusammen. 12 Einzeltransaktionen summierten sich auf rund 250 Mio. Euro, darunter namhafte Deals wie der Verkauf des Fairmont Hotel Vier Jahreszeiten in Hamburg, der im Rahmen eines Sale- und Manage-back von der Hotels & Hospitality Group von Jones Lang LaSalle begleitet wurde.

Rund 300 Mio. Euro wurden durch den Verkauf des QMH-Portfolios (20 Hotels in Deutschland) an die israelische Hotelgesellschaft Fattal Group erzielt. “Die Umsetzung sollte ein gutes Signal auch für weitere im Markt befindliche Portfolios sein”, so Kriegl.

Auch im 1. Quartal sind institutionelle Investoren und weniger finanzierungsabhängige vermögende Privatpersonen (High Net Worth Individuals – HNWI) die größten Käufergruppen. Zusammen zeichneten sie für zehn der insgesamt 12 Einzeltransaktionen (rund 230 Mio. Euro) und damit für über 80 % verantwortlich. Gemessen an der Anzahl der Einzeldeals kamen die meisten Investoren aus dem Inland (rund 75 %). “Dies ist allerdings nicht als langfristiger Trend zu verstehen”, so Kriegl. “Internationale Investoren haben durchaus den deutschen Markt auf dem Radar. Wir gehen davon aus, dass deren Anteil im Laufe des Jahres zulegen wird”, ergänzt die Hotelexpertin.

“Insgesamt sind wir optimistisch, dass der deutsche Hoteltransaktionsmarkt seinen guten Start fortsetzen können wird. Im Markt befindliche Einzelhäuser, aber auch Hotel-Portfolien geben zu dieser Erwartung Anlass. Das Vorjahresvolumen dürfte problemlos erreicht, aller Voraussicht nach sogar überschritten werden”, so Kriegl. Von Seiten der Investoren ist der Blick auf Hotelimmobilien in nahezu allen Segmenten gerichtet, mit leichter Tendenz in Richtung Upscale- und Budget-Hotels.

* Jones Lang LaSalle Hotels & Hospitality Group Deutschland berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.