Ladenlokale Frankfurt: Boom der 1A-Lagen

Frankfurts Einzelhandelsmieten in 1A-Lagen steigen weiter an. Das teilt LÜHRMANN Deutschland, Spezialist für 1A-Lagen in deutschen Innenstädten, in seiner aktuellen Ausgabe der CityNews Frankfurt mit. Der Grund: Das Interesse nationaler und internationaler Filialisten an den Bestlagen deutscher Innenstädte ist ungebrochen.

Judith Beckering-Proffe für LÜHRMANN

Über fünfeinhalb Millionen Menschen leben in der Rhein-Main Region, deren Ankerpunkt Frankfurt ist. Ob Messe, Airport, Börse oder die 1A-Lagen der Innenstadt – Frankfurt steht für Erfolg! Und die Zahlen zeigen: Es geht noch mehr! Eine exzellente Infrastruktur und ein starker Arbeitsmarkt bescheren der Banken-, Börsen- und Messestadt einen dritten Platz im Städteranking der DEKA-Bank und des Fachmagazins Immobilien Manager gleich hinter München und Hamburg. Die Stadt der Superlative mit ihren rund 690.000 Einwohnern wird auch als „Metropole im Kleinformat“ beschrieben.

Die Skyline der Bankenstadt ist auf der ganzen Welt bekannt und mit ihren kulturellen Highlights, wie der Alten Oper, der Paulskirche, dem Frankfurter Römer oder dem Museumsufer ist Frankfurt ein Magnet für Touristen aller Nationalitäten. Rund 50 Messen und Ausstellungen finden jährlich statt, darunter die Internationale Automobilausstellung und die Frankfurter Buchmesse. Dank seiner zentralen Lage gehört Frankfurt zu den wichtigsten europäischen Verkehrsknotenpunkten. Der Flughafen ist eines der bedeutendsten Drehkreuze weltweit und der Hauptbahnhof gilt als einer der größten in Europa. Internationale Filialisten wissen um die Attraktivität Frankfurts und buhlen um die begehrten Verkaufsflächen in 1A-Lagen.

Die Zeil, eine der umsatzstärksten Einkaufsmeilen Deutschlands, begrüßt stündlich bis zu 13.000 Shoppinginteressierte. Kein Wunder: Hier liegen die erfolgreichsten Einzelhandelsunternehmen dicht an dicht.

Futuristisch anmutend begeistert die neue Fassade der Zeilgalerie: Das ehemals vom Baulöwen Schneider geplante Objekt vereint ca. 50 Shops unter einem Dach mit einem grandiosen Dachterrassen-Blick zur Skyline der Bankenstadt, über die Zeil selbst und zum Bau des eindrucksvollen neuen EZB-Towers.

Im Herbst eröffnete auf 700 qm die erste Samsung-Filiale in Deutschland ihre Pforten. Neben dem Flagship-Store des Multimedia-Riesen zog das neue, spektakuläre Kinoformat Astor Film Lounge: Ledersessel, enorme Beinfreiheit, Goldvorhänge und ein parallel zum Film nutzbarer Barbetrieb – Kino der besonderen Art und bislang nur viermal in Deutschland vertreten.

Sechs Stockwerke unter Glas, eine 46 Meter lange Rolltreppe und 100 Geschäfte: Direkt im Zentrum der Zeil liegt das Shoppingcenter „MyZeil“. Vom Shoppingerlebnis über kulinarische Genüsse bis hin zu sportlichen Einlagen – MyZeil ist architektonisch eine der spektakulärsten Einkaufs- und Freizeitwelten Deutschlands und in Bezug auf Konsumenteninteressen sehr breit gefächert aufgestellt. Dabei ist der Branchenmix eher außergewöhnlich. Hier funktionieren interessante Konzepte, die in dieser Fülle eher selten sind. Ob Fashion, Gastro, Lifestyle oder Technik – vor allem Unternehmen, die bislang nicht im übrigen Innenstadtgebiet zu finden sind, punkten hier.

Nicht zu vergessen ist die Fressgass´ (Kalbächer Gasse/Große Bockenheimer Straße). Überaus abwechslungsreich wird hier für das kulinarische Wohl der Konsumenten gesorgt – von der Bratwurst bis zur Bouillabaisse findet sich hier in Cafés, Restaurants und Feinkostläden alles, was der Appetit begehrt. Weinfest, Fressgassfest und das Opernplatz-Fest ziehen zusätzlich Kunden: Allein zum spätsommerlichen Weinfest kommen jährlich rund 400.000 Gäste. Die Frankfurter lieben und frequentieren ihre Fressgass´ genau wie Touristen. Besonders interessant ist dieses Straßenformat auch für internationale Filialisten. Gastro, regionale sowie …

 

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Ladenlokale: Bremens Umsatzkuchen, neu verteilt

Bremens innerstädtischer Einzelhandel steht derzeit unter einem guten Stern. Die 1A-Lagen der Wesermetropole erleben eine Renaissance und trotzen der über viele Jahre hinweg dominanten Centerkonkurrenz. Zuletzt stiegen daher auch die Spitzenmieten in der Bestlage wieder, wie das auf innerstädtische Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lage spezialisierte  Maklerunternehmen LÜHRMANN in den aktuellen LÜHRMANN CityNews Bremen feststellt.

André Stark für Lührmann

Bremen – das ist Hanse, das ist Weser, das ist Wasser – kurzum, die rund 550.000 Einwohner umfassende norddeutsche Stadt mit der stolzen Geschichte ist mehr als nur das Zentrum des gleichnamigen Stadtstaates. Die Metropole ist eine traditionell vom fließenden Nass und vom Handel geprägte Stadt – die sich derzeit in Riesenschritten weiter entwickelt: zu einem erfolgreichen Standort technologischer Kompetenz und Innovationskraft. Zum heutigen Stadtbild gehören daher neben den traditionellen Wirtschaftsbereichen Schifffahrt, Hafen, Transport und den unvermeidlichen Stadtmusikanten sowie dem altehrwürdigen Roland zunehmend neue Unternehmen aus der Dienstleistungs- und Hightech-Branche. In direkter Nachbarschaft zur Innenstadt befindet sich, symbolisch für diesen Aufbruch, eines der größten Stadtentwicklungsvorhaben Europas: die Überseestadt. Auf 300 Hektar ehemaligen Hafenareals werden Gebäude saniert, neue Bauwerke entwickelt und die komplette Infrastruktur renoviert. Bis ins Jahr 2019 sollen sich rund 500 Unternehmen und Bildungseinrichtungen ansiedeln. Gleichzeitig entstehen Wohnungen, Kulturangebote und Grünanlagen direkt am Ufer der Weser. Eben diese Aufbruchstimmung überträgt sich auf die ganze Stadt. Auch der Tourismus, schon lange ein bedeutender Wirtschaftsfaktor, hat noch einmal zugelegt. Vor allem bei den Tagesgästen kann Bremen punkten.

Im Zuge dessen bekommt nun auch der innerstädtische Handel seinen verdienten Teil vom (Umsatz-)Kuchen ab. Man mag es kaum glauben, doch Bremens 1A-Lage fiel lange Jahre deutlich ab im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten. Der innerstädtische Einzelhandel, wenngleich mit den bekannten Sehenswürdigkeiten durchsetzt, konnte sich seine Pfründe lange Zeit nicht angemessen sichern. Warum auch immer, wer letztendlich den Ausschlag gab, bleibt so unergründlich wie die Frage nach Henne oder Ei, über Jahre hinweg goutierte jedenfalls auch und gerade Bremens Bevölkerung das hier so zahlreich vorhandene Angebot des Einzelhandels auf grüner Wiese. Flächen in der so genannten Peripherie – im Übermaß: Haven Höövt, Weserpark, Roland-Center, Dodenhof, Waterfront. Als gehörte die Bremer Innenstadt und ihre Weserrenaissance rund um den Marktplatz nicht zu einer der schönsten Einkaufslagen des gesamten Nordens. Als hätte der Handel andernorts seine Wiedergeburt in den innerstädtischen Bestlagen nicht längst erlebt. Ein Delay, das nun, so zeichnet es sich ab, selbst Geschichte wird. Der Aufschwung kommt an auf Obernstraße, Sögestraße & Co. Erst kürzlich gab der Senat grünes Licht für den Ankaufsprozess des Gebäudekomplexes Lloydhof am Ansgarikirchhof. Ein nachhaltiges Signal. Nicht nur für ein Center in der Innenstadt, sondern für den gesamten Einzelhandel in der Bremer Innenstadt. Es geht voran.

Denn das ist klar, Bremens Innenstadt hat ihren ganz eigenen Reiz, für Kunden wie für Einzelhändler. Die Obernstraße und die parallel verlaufende Lloyd-Passage bilden mit der querenden Sögestraße einen großen attraktiven Fußgängerbereich, in dem sich nicht nur wunderschöne Häuser, sondern auch viele bekannte Einzelhändler befinden. Monetäres Potential ist ebenfalls vorhanden, die Pro-Kopf-Kaufkraft liegt über der von den Einwohnern Berlins (siehe LÜHRMANN CityFacts Bremen 2012/13). Zuletzt lag der Einzelhandelsumsatz im gesamten Stadtgebiet bei rund 3,4 Milliarden Euro. Das ist ein hohes Niveau. Und immer häufiger landet der Euro eben nicht mehr in den Kassen der Centermieter, sondern in denen der gewachsenen 1A-Lage. Dementsprechend stark war zuletzt auch das Interesse an erstklassigen Ladenlokalen. Da macht sich erneut der Nachfrageüberhang bei den großen bis sehr großen Ladenlokalen bemerkbar. Es ist die alte Bredouille: Großflächen waren und sind im Bestand kaum zu finden, die Stadt zollt so der historischen Bausubstanz ihren Tribut.

Mit der Stimmung steigt auch wieder die Spitzenmiete in den besten Lagen der Obernstraße und der Sögestraße. Bis zu 130 Euro kann der Quadratmeter eines Top-Ladenlokals in absoluter Bestlage mittlerweile monatlich kosten. Das hat einen unmittelbaren Einfluss auf …

 

 

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Ladenlokale Innenstadt Düsseldorf: Schon immer erste Liga

Nie mehr zweite Liga? Während die Kicker der Fortuna ganze fünfzehn Jahren auf ihre Erstklassigkeit hinarbeiteten, spielt der Düsseldorfer Einzelhandel schon lange in Deutschlands erster Klasse der Einkaufsstädte. Eine hervorragende Kaufkraft, hohe Umsätze und die sehr gute Zentralität machen aus der Rheinstadt sogar ein deutschlandweites Schwergewicht, schreibt das auf innerstädtische Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Maklerhaus LÜHRMANN in seinen aktuellen Citynews Düsseldorf.

André Stark für Lührmann

Die Rheinmetropole trotzt erfolgreich der Konkurrenz, weder das dicht besiedelte Ruhrgebiet, noch die unmittelbare kölsche Nachbarschaft setzt der Landeshauptstadt zu. Im Gegenteil, Düsseldorfs Einzelhandel profitiert dagegen von der hohen Bevölkerungsdichte des Kerneinzugsbereichs. Allein in den umliegenden Städten Krefeld, Neuss, Mettmann, Duisburg und Mühlheim leben rund zweieinhalb Millionen potentielle Kunden mit einem jährlichen Kaufkraftpotenzial von über zehn Milliarden Euro. Und die zieht es tatsächlich in die Düsseldorfer Innenstadt, als Beweis genügt oftmals schon der Blick auf die Nummernschilder der Autos an einem durchschnittlichen Einkaufsamstag.

Doch Gott sei Dank, auch die Düsseldorfer geben ihr Geld gerne in ihrer Innenstadt aus, wie Achim Weitkamp, Geschäftführender Gesellschafter bei LÜHRMANN Düsseldorf, bestätigt: „Obwohl die Konkurrenz in der polyzentrisch aufgebauten Metropole mit knapp 50 Stadtteilen groß ist. Mehrere Stadtteilzentren und Fachmarktstandorte bemühen sich unentwegt um Kundschaft. Doch gegen Düsseldorfs Haupteinkaufsziele Schadowstraße, Königsallee, Flinger Straße & Co. ist es traditionell schwer zu bestehen. Die Angebotsstruktur in der 1A-Lage ist dermaßen heterogen, dass dieses eigentlich unübliche nebeneinander von Luxus, Konsumware und Young Fashion schon einem Alleinstellungsmerkmal gleich kommt. De facto unterscheidet sich Düsseldorf damit von allen anderen Einkaufsstandorten im Westen Deutschlands. Ein Pfund, mit dem erfolgreich gewuchert wird.“

Herzstück des innerstädtischen Einzelhandels ist die Königsallee. Konzentrierte sich der Einzelhandel früher lediglich auf den östlichen Straßenabschnitt, so wurde mit dieser Tradition zumindest durch die Eröffnung von Abercrombie & Fitch gebrochen. Dennoch bleibt die Lage insgesamt vorwiegend den teuren Anbietern vorbehalten. Während die Filialisten des Massengeschmacks sich dahingegen eher auf der Schadowstraße wiederfinden, bevorzugen szenige Unternehmen oftmals die Flinger Straße.

Das eingeschränkte Flächenangebot und die weiter anhaltende starke Nachfrage lassen die Mietpreise für Einzelhandelsflächen in Spitzenlage kontinuierlich steigen. Der Quadratmeter eines Ladenlokals auf der Schadowstraße kann mittlerweile bis zu 230 Euro im Monat kosten. In einigen Bereichen der Königsallee werden sogar 235 Euro pro Quadratmeter und Monat fällig. Damit liegt das Düsseldorfer Mietpreisniveau weitaus höher als etwa in den ähnlich großen Städten Hannover, Dortmund oder Bremen.

Aktuelles

Nach Stores in Nürnberg, Bremen und Köln hat die britische Schuhmarke Clarks Anfang April auch in der Düsseldorfer Flinger Straße einen Laden in Eigenregie eröffnet. Auf rund 140 Quadratmetern Verkaufsfläche präsentiert das Unternehmen sein Angebot an Damen- und Herrenschuhen, Sportmodellen und Clarks-Originals mit typischer Kreppsohle. Bislang befand sich hier Levi’s Jeans.

Kurz zuvor hatten schon der Wäsche- und Strumpfwarenspezialist Calzedonia eine rund 150 Quadratmeter große Einzelhandelsfläche in dem Geschäftshaus Flinger Straße 68 angemietet, die bis dato von Biba genutzt wurde und das neue Adidas-Konzept Neo einen Laden an der Flinger Straße 38 (vormals S.Oliver) eröffnet. Mit dem kurz zuvor in Hamburg gestarteten Label wenden sich die Herzogenauracher gezielt an eine junge Zielgruppe, die ihr Streetwear immer häufiger bei der textilen Konkurrenz aus Schweden und Spanien kauft.

Neu auf der Kö ist indes der niederländische Menswear-Spezialist Suitsupply, der sich  anschickt, von Düsseldorf aus den deutschen Markt zu erobern. Im Februar eröffnete in der Königsallee 61 hierzu der …

 

 

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Ladenlokale Ulm: Stadtplanung ohne Wutbürger

Eine Stadt, zwei Bundesländer? Obwohl Ulm und Neu-Ulm geographisch längst zusammengehören, trennt nicht nur die Donau das auf halber Strecke zwischen München und Stuttgart gelegene schwäbische Doppelzentrum. In Neu-Ulm hört man es vielleicht nicht gerne, aber neben dem Gros der touristischen Attraktionen findet sich auch die beliebteste Einkaufslage in dem zu Baden-Württemberg gehörenden Universitätssitz Ulm, der mit über 120.000 Einwohnern zudem mehr als doppelt so groß ist wie die etwas bürgerlichere bayerische Schwester. Dahingegen ist Ulm eine legere, vom studentischen Alltag geprägte Einkaufsstadt mit hoher Anziehungskraft in die gesamte Region hinein, wie das auf innerstädtische Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Maklerhaus LÜHRMANN in seinen aktuellen Citynews Ulm betont.

André Stark für Lührmann

Ulms fußgängerfreundliche Innenstadt präsentiert sich als stimmiges Ensemble aus alten Fachwerkhäusern, einladenden Plätzen und gut in das Stadtbild eingepassten Nachkriegsbauten. Nicht wegzudenken ist die tägliche Präsenz der vielen Touristen, von denen jeder zumindest einen kurzen Blick auf das Wahrzeichen der Stadt, das Münster mit seinem weltweit höchsten Kirchturm, wirft. „Der Einzelhandelsstandort ist hinsichtlich des Warensortiments gut aufgestellt. Kleine, inhabergeführte Fachgeschäfte wechseln sich ab mit den beliebten Angeboten des filialisierten Einzelhandels“, sagt Sabine Schulz, Prokuristin bei LÜHRMANN in München. Einen großen Beitrag zur Festigung dieser Attraktivität leistet unterdessen auch die geographische Lage. Aus Ulm fährt man selten mal eben zum Einkaufen nach Stuttgart oder München. Zu weit sind die nächsten Top-Standorte entfernt. Bevorzugt wird die heimische Innenstadt, und hier vor allem der Straßenzug Hirschstraße und Bahnhofstraße. In der dortigen 1A-Lage werden dementsprechend überdurchschnittliche Mietpreise erzielt. Gut gelegene Ladenlokale sind weiterhin begehrt, vor allem bei den bekannten Filialunternehmen. Erst kürzlich bestätigte die städtische Wirtschaftsförderung in ihrer regelmäßigen Bestandsaufnahme diesen Trend. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen, vor allem in 1A-Lagen, sei ungebrochen, hieß es von offizieller Seite.

„Eine Entwicklung, die sich in stabilen bis leicht zunehmenden Mieten wiederfindet“, wie Sabine Schulz bekräftigt. „Im Verlauf der letzten zehn Jahre stieg die Spitzenmiete um 25 Prozent. Bis zu 125 Euro kann der Quadratmeter eines 80 bis 120 Quadratmeter umfassenden, einzelhandelsgerechten Ladenlokals aktuell an Miete kosten.“ Das nimmt dementsprechend Einfluss auf die Werte der innerstädtischen Geschäftshäuser in bester Lage. Die wenigen Immobilien, die innerhalb der letzten Dekade mehrfach den Eigentümer wechselten, stiegen im Preis um rund 39 Prozent.

Im Verlauf des großzügigen Münsterplatzes lichtet sich die Passantenfrequenz. Die Lagequalität wird etwas schwächer, so dass etwa die mit ihren Fachwerkhäusern architektonisch eindrucksvolle Platzgasse die Funktion einer gut funktionierenden Nebenlage erfüllt. Zuletzt zeigte zudem die Hafengasse eine positive Entwicklung.

Die Anziehungskraft des gesamten Standorts lässt sich indes sehr gut an den derzeit regen innerstädtischen Planungs- und Bautätigkeiten ablesen, die in Ulm zudem durch einen außerordentlich behutsamen und integrativen Planungswillen auffallen. Ob nun das mittlerweile abgeschlossene und seither vielgelobte Projekt Neue Mitte Ulm als vorbildlich gilt für den modernen Umgang mit einer alten Stadt und als Paradebeispiel für die Rückeroberung des an den Verkehr verlorenen Stadtraumes steht, oder der als Jahrhundert-Projekt ausgelobte neue Citybahnhof schon im Vorfeld durch eine dialogorientierte Vorplanung gefällt – in Ulm herrscht ein mittlerweile selten gewordener Konsens zwischen Bevölkerung und kommunalen Verantwortungsträgern. So erhielt auch das laut dem verantwortlichen Bürgermeister Alexander Wetzig zweitwichtigste Projekt nach dem Bahnhof, die Sedelhöfe, vor wenigen Tagen den versammelten Segen der Gemeinderäte. Einstimmig und ohne Enthaltungen entschieden diese sich für die Errichtung des innerstädtischen Shoppingcenters. Bürgerproteste blieben aus.

Aktuelles: Reischmann plant „System Waltz“

Ganz neu in Ulm ist das House of Gerry Weber am Münsterplatz 2. Der hochexpansive Textilanbieter aus dem westfälischen Halle betreibt hier seit wenigen Tagen eine zweistöckige Verkaufsfläche über 430 Quadratmeter, die bislang von der örtlichen Wäscheanbieterin Susanne Bek genutzt wurde. Ebenfalls neu ist die BBBank am Münsterplatz 39, die in das ehemalige Ladenlokal des Bäckers Herrmann von der Alb zog.

Auf eine Welle des Bedauerns, die das über 6.000 Quadratmeter Verkaufsfläche bietende Traditionshaus Walz im letzten November mit der Ankündigung auslöste, trotz guter Geschäftszahlen …

 

 

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Ladenflächen in der Einkaufsstadt Berlin: Die Renaissance des Ku’damms

Wohin man in der Bundeshauptstadt derzeit auch fährt, nach einigen Jahren der Zurückhaltung wird das öffentliche Bild Berlins wieder vorrangig von Baugruben, Gerüsten und Riesenkränen bestimmt. Neubauvorhaben wie das Waldorf Astoria am Bahnhof Zoo, das Alea 101 am Alexanderplatz oder das Megacenter am Leipziger Platz halten den Standort in Bewegung. Gleichzeitig sorgen städtebauliche Mammutprojekte wie die Entwicklung Mediaspree für eine urbane Spannung, die Metropolen von Großstädten unterscheidet und ihnen einen ganz eigenen Veränderungsrhythmus gibt, wie das auf innerstädtische Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Maklerhaus LÜHRMANN in seinen aktuellen Citynews Berlin betont.

André Stark für Lührmann

Berlins herausragender Einzelhandelsstandort ist noch immer die Tauentzienstraße mit dem anschließenden Kurfürstendamm. Doch vor allem letzterer feiert derzeit eine regelrechte Renaissance als weltweit beachtete Flaniermeile. Hier trifft sich wieder das urbane Berlin mit der internationalen Markenwelt aus Luxus, Lifestyle, Design und Mode. „Fast täglich gewinnt die Lage an neuem Glanz, sprich: neuen Mietern, hinzu. Damit tritt der Ku’damm zunehmend in Konkurrenz zur Friedrichstraße, die in den letzten Jahren durchaus erfolgreich war beim Ausbau ihres Image als eine der hochwertigsten Einkaufslagen der Hauptstadt“, sagt Mario Hampel, geschäftsführender Gesellschafter des auf innerstädtische Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Maklerhauses LÜHRMANN Berlin. Mietentreiber ist allerdings auch in Berlin der Massengeschmack. Während die Spitzenmieten auf den Niveaulagen der Friedrichstraße und des Ku’damms bei 130 Euro liegen, sind die weltweit erfolgreichsten Filialisten mitunter bereit, bis zu 300 Euro für ihr Ladenlokal auf der Tauentzienstraße pro Quadratmeter im Monat zu bezahlen.

Neben den drei Zentren Kurfürstendamm/Tauentzienstraße sowie dem Alexanderplatz und der Friedrichstraße hat sich vor allem das Gebiet rund um den Hackeschen Markt zu einer populären Kultur- und Einkaufsmeile mit jedoch eher nonkonformen Einzelhandelsangeboten entwickelt. Hampel: „Der erlesene Kreis internationaler Trend-Labels sucht hier die Nähe zu den noch immer vorhandenen kreativen Boutiquen der Einzelkämpfer und den Ateliers der Künstler. Daneben gibt es weitere regionale Haupteinkaufslagen mit nicht zu unterschätzender Bedeutung. Hierzu gehören etwa die Wilmersdorfer Straße in Charlottenburg, Berlins einzige Fußgängerzone ohne Durchgangsverkehr, und die zuletzt immer populärer werdende Schloßstraße in Steglitz. liegen die Spitzenmieten trotz mittlerweile vier Shopping-Centern weiterhin stabil bei rund 100 Euro pro Quadratmeter.“

Aktuelles

Nirgendwo in Deutschland gibt es derzeit so viele Neueröffnungen wie auf dem Ku’damm. Den Anfang machte in diesem Jahr der aus München stammende Systemgastronom Dean & David. Im Neuen Kranzler Eck eröffnete das Konzept sein erstes Bistro in der Hauptstadt. Weitere sollen folgen. Weitaus mehr Fläche als die 100 Quadratmeter von Dean & David mieten die Urban Outfitters im März an selber Stelle. Für das dreigeschossige Ladenlokal beansprucht der US-amerikanische Lifestyle-Filialist insgesamt rund 1.500 Quadratmeter Fläche. Die neue Ku’damm-Filiale ist indes nicht der erste Berliner Laden des Multi-Brand-Anbieters. Schon im Januar eröffnete in der Weinmeisterstraße unweit des Hackeschen Markts ein 560-Quadratmeter-Laden auf zwei Stockwerken.

Ebenfalls neu auf dem Ku’damm sind Giorgio Armani sowie Dolce & Gabbana. Letztere eröffneten …

 

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Ladenlokale Innenstadt Osnabrück: Ein Center stört den westfälischen Frieden

Ein weiteres Centervorhaben sorgt für Missstimmung in einer deutschen Innenstadt. Auch diesmal handelt es sich bei dem niedersächsischen Osnabrück um eine Stadt, deren 1A-Lage sich bislang auch ohne Center ganz gut entwickelt hat, wie das auf innerstädtische Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Maklerhaus LÜHRMANN in seinen aktuellen Citynews Osnabrück zeigt.

André Stark für Lührmann

Spätestens seit den Tagen der Verhandlungen zum Westfälischen Frieden 1648 gilt Osnabrück als historisch verbürgte Stadt der Eintracht. Bis in die heutige Zeit hinein zieht sich diese harmonische Traditionslinie – etwa durch die jährliche Vergabe des Erich-Maria-Remarque-Friedenspreises oder den Hauptsitz der Deutschen Stiftung Friedensforschung am innerstädtischen Ledenhof. Sogar der gegenwärtig berühmteste Sohn der Stadt, Christian Wulff, fiel während seiner Amtszeit politisch durch einen akuten Integrationswillen auf. Diese am Standort allgegenwärtige Harmonie wurde im letzten Jahr spürbar erschüttert. Zwei sich gegenüber stehende Lager rangen plötzlich und vehement um die Frage nach dem Sinn eines innerstädtischen Shopping-Center-Projekts am Osnabrücker Neumarkt. Während den Befürwortern der Bau als wichtiger Stein im zunehmenden Standortwettbewerb der Innenstädte unverzichtbar erschien, warnten die Gegner vor nur schwer kalkulierbaren Auswirkungen einer überdimensionierten Shopping-Mall am Rande der Osnabrücker Haupteinkaufslage. Es wurden Gutachten präsentiert, Gegengutachten beauftragt, Möglichkeiten durchgerechnet und Optionen verworfen. Wie in einem Musterbeispiel lokaler Einflussnahme, versuchten die jeweiligen Seiten mit den auch schon andernorts hinlänglich erprobten Mitteln der Überredung, die Entscheidungsträger von ihrer jeweiligen Meinung zu überzeugen. Doch alea iacta est, vor wenigen Wochen haben sich die Mitglieder des Stadtrates mehrheitlich für ein großes Einkaufscenter am Neumarkt ausgesprochen und entschieden, dass die Verwaltung Verhandlungen mit dem Investor mfi aufnehmen soll. Das neue Center darf laut Beschluss eine maximale Verkaufsfläche von 21.500 Quadratmetern nicht überschreiten.

Unabhängig davon hat sich die Haupteinkaufslage Große Straße und das anschließende direkte Umfeld in den letzten Jahren als individuelles Herz der City etabliert.Thomas Weking, Geschäftsführer bei LÜHRMANN in Osnabrück: „Der auffallend abwechslungsreiche Branchenmix aus beliebten Filialunternehmen, kleinen Boutiquen und alteingesessenen Einzelhändlern mit treuer Stammkundschaft sorgen für ein angenehmes Einkaufserlebnis, mit bestem Ruf bis in die Niederlanden.“ Vorangetrieben wurde diese positive Entwicklung nicht nur durch eine effektive Pflege des gesamten Innenstadtbildes sowie durch die Schaffung von genügend Parkmöglichkeiten. Gerade auch behutsam durchgeführte Einzelhandelsprojekte wie der integrative Neubau der Kamp-Promenade oder der attraktive Umbau des Kaufhauses L+T mit seiner angegliederten Markthalle erweisen sich seitdem als spürbare Frequenzbringer, die für eine weiter steigende Popularität der Innenstadtlage sorgen und insgesamt von einer sinnvollen Stadtentwicklung zeugen.

Osnabrücks 1A-Lage liegt auf der Großen Straße zwischen H&M am Neumarkt bis hin zum überregional bekannten Anziehungspunkt L+T. Der frühere Bereich der Bestlage auf dem nördlichen Teil der Großen Straße hat sich unter dem Einfluss der Kamp-Promenade in den letzten Jahren etwas abgeschwächt. Im Zuge dessen hat der Nikolaiort bislang jedoch nur wenig von seiner zentralen innerstädtischen Scharnierfunktion eingebüßt. Noch immer verbindet der Platz die Haupteinkaufslage mit der Altstadt und der höherwertigen Einkaufslage Krahnstraße sowie dem gastronomischen Angebot in der Herrenteichstraße. Die Altstadt, mit ihren kleinen, inhabergeführten Geschäften und Boutiquen, funktioniert am Standort Osnabrück noch als Ergänzung zu der vom Mainstream-Einzelhandel geprägten Haupteinkaufslage. Gleiches gilt für die Krahnstraße, deren Besatz sich mit gehobenen Anbietern wie Marc Cain, Stefanel oder Leysieffer noch einmal von der Altstadt unterscheidet.

„Und auch die Kamp-Promenade ist mittlerweile gut in den Osnabrücker Einkaufszirkel integriert, wenn auch noch nicht endgültig stabil, da stark abhängig vom Ankermieter Saturn“, ergänztThomas Weking. Eine weitere Aufwertung wird der Bereich …

 

 

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Einzelhandel: Ladenlokale in Dortmunds Innenstadt zwischen Wohl und Wehe

Der schlafende Riese erwacht, hieß es in den letzten LÜHRMANN Citynews zu Dortmund. Es gebe eine hohe Flächennachfrage seitens erfolgreicher Filialisten, der Standort sei begehrt und neue Konzepte stünden in den Startlöchern. Gut ein Jahr später ist einiges passiert in den 1A-Lagen der westfälischsten aller deutschen Einkaufsmetropolen. Allen voran eröffnete mit der 33.000 Quadratmeter Verkaufsfläche umfassenden Thier-Galerie am ehemaligen Brauerei-Standort zwischen Silberstraße, Hohem Wall und Hövelstraße ein weiteres Mega-Center in Deutschlands Innenstädten. Die ist zwar im Vergleich zum Limbecker Platz in Essen nur etwa halb so groß, bietet aber dennoch Platz für 160 Geschäfte und Gastronomieanbieter. Zeit für eine neuerliche Bestandsaufnahme durch das auf innerstädtische Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Maklerhaus LÜHRMANN.

André Stark für Lührmann

Hält die Innenstadt die neue Konkurrenz aus und profitiert sie vielleicht sogar durch eine gesamte Aufwertung des Standorts? Das war und ist die Kardinalfrage einer jeden Centeransiedlung, die in Dortmund noch schwerer zu beantworten ist als anderswo. Gezielte Ansiedlungsreize, die nachhaltige Förderung junger Unternehmen und die Stärkung der kommunalen Infrastruktur sorgten in den letzten zehn Jahren für einen erfolgreichen Strukturwandel. Die traditionsreichen Branchen Dienstleistung und Handel erlebten eine Renaissance. Nicht zuletzt durch Instrumente wie den kommunalen Masterplan Einzelhandel wurde die Dortmunder City gezielt gestärkt und die oberzentrale Funktion erfolgreich behauptet. Die Innenstadt setzte sich infolgedessen nicht mehr nur gegen die Konkurrenz im Ruhrgebiet durch, der Westhellweg gehörte plötzlich wieder zu den beliebtesten Einkaufsstraßen in Deutschland.

Gleichzeitig belegte Dortmund jedoch im letzten Städteranking des Wirtschafsmagazin Capital einen eher mäßigen 30. Platz unter 60 Konkurrenten. Für Ernüchterung sorgte neben der örtlichen Kaufkraft, die im Jahr 2010 bei 1.354 Euro pro Kopf und Monat lag, auch die weiter sinkende Einwohnerzahl. Dennoch ist die örtliche Wirtschaftsleistung gut und soll bis ins Jahr 2017 um 17,3 Prozent steigen. Dieser herausragende Wert wird allerdings zu einem nicht gerade geringen Anteil von denen erwirtschaftet, die Dortmund zwar als Wohnstadt den Rücken gekehrt haben, aber als Pendler und als Einzelhandelskunden täglich zurückkommen in die City. Das nachweislich hohe Besucheraufkommen kompensiert somit erfolgreich die niedrige Kaufkraft der Bevölkerung.

Dortmunds Innenstadt ist fest in der Hand von vorrangig internationalen Filialisten. Nahezu alle alteingesessenen Einzelhändler haben der übermächtigen Konkurrenz Tribut gezollt und sind verschwunden. Mit rund 75 Prozent hat Dortmund den größten Filialistenanteil unter den 15 größten deutschen Städten. Thomas Weking, Geschäftsführer bei LÜHRMANN in Osnabrück: „Für sie ist Dortmund gerade auch wegen der baulichen Substanz interessant. In den Top-Lagen finden sich viele moderne Einzelhandelsflächen, die den aktuellen Anforderungen des Einzelhandels gerecht werden.“ Die sehr gute Nachfrage nach Ladenlokalen in den 1A-Lagen des Westenhellweg führe daher zu einer kontinuierlichen Mietpreissteigerung. Im Verlauf der letzten zehn Jahre kletterte die Spitzenmiete in der 1A-Lage des Westenhellwegs um rund 14,3 Prozent nach oben und kann für Ladenlokale mit 80 bis 120 Quadratmetern Verkaufsfläche derzeit bei bis zu 200 Euro pro Quadratmeter liegen. „Auch auf dem Ostenhellweg werden noch Mietpreise von rund 110 Euro pro Quadratmeter erzielt. Zum Vergleich, in Essen liegt die Spitzenmiete bei etwa 100 Euro pro Quadratmeter“, so Weking weiter.

Im Investmentbereich herrscht eine ebenfalls starke Nachfrage, die das Angebot deutlich übersteigt, Einzelhandelsimmobilien in der der 1A-Lage sind in den letzten zehn Jahren um rund 13,7 Prozent im Wert gestiegen.

Gina Tricot hat eröffnet

Das Center sorgte zuletzt für eine erhöhte Bewegung in der Innenstadt. Frei werdende Ladenlokale wurden umgehend an bekannte Namen weiter vermietet. So haben die beiden Textilanbieter Gina Tricot und Desigual jeweils ein Ladenlokal auf dem Westenhellweg eröffnet. Während das schwedische Mode-Label im Neubau am ehemaligen Quelle-Standort (Westenhellweg 91-93) eine der dort entstandenen 800-Quadratmeter-Flächen anmietete, entschied sich auch Desigual für …

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Ladenlokale Oldenburg: Trotz Center – Innenstadt Oldenburg weiterhin stark

Als haltlos erwiesen sich Befürchtungen, Kunden würden nach der Eröffnung der Oldenburger Schlosshöfe von nun an die Einkaufslagen der Innenstadt meiden und attraktive Filialisten nur noch im Center ihre Läden eröffnen. Im Gegenteil, Oldenburgs 1A-Lage ist attraktiver denn je, darauf weist das auf innerstädtische Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Maklerhaus LÜHRMANN in den aktuellen Citynews Oldenburg hin.

André Stark für Lührmann

Da ist sie wieder, die vermeintliche Bestätigung des Klischees, nichts werde so heiß gegessen, wie es zuvor gekocht wurde. Um im Bild zu bleiben: Zunächst hatten sich im Vorfeld der Oldenburger Schlosshöfe einige der Beteiligten sprichwörtlich den Mund verbrannt. Der Oberbürgermeister verlor sein Amt, eine Ratskoalition zerbrach und es wurden mehrere Klagen eingereicht. Kurzum, das ECE-Center stieß auf derart massiven Widerstand, dass selbst das Nachrichtenmagazin Der Spiegel anrückte, um über eine vermeintliche Provinzposse zu berichten. Jetzt, exakt ein Jahr nach der Eröffnung, sind die Wogen längst geglättet. Die Schlosshöfe, mit viel Tamtam und großem Marketingbudget gestartet, konnten sich in der Innenstadt als Angebotsergänzung etablieren. Nicht weniger, aber auch nicht mehr.

Als haltlos erwiesen sich dahingegen etwaige Befürchtungen, die Kunden würden von nun an die gewachsene Innenstadtlage meiden und attraktive Filialisten nur noch im Center ihre Läden eröffnen. Im Gegenteil, Oldenburgs 1A-Lage ist attraktiver denn je. Der Rundlauf führt weiterhin von der Querstraße Heiligengeistwall über die Lange Straße bis zum Markt und von dort aus zurück über die parallel zur Langen Straße verlaufende Achternstraße zum Heiligengeistwall. Die Haupteinkaufszone erstreckt sich darüber hinaus noch immer über die Lange Straße und die Achternstraße. Nicht jeder Kunde erweitert nun plötzlich für das Center seine Tour. Viele wechseln noch so wie früher über die Querstraße Schüttingstraße von der Achternstraße in die Lange Straße. Erst recht niemand der Schlosshof-Besucher lässt die Innenstadt gänzlich außen vor. Der übliche Passantenstrom hat den ursprünglichen Radius des Laufs also lediglich um den Marktplatz erweitert.

Aus dem Kreise des Einzelhandels kommen derweil unterschiedliche Erfahrungsberichte. Manche Filialisten sind zufrieden mit ihren Umsätzen im Center, andere nicht. So weit, so unspektakulär. Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang viel mehr das derzeitige Interesse einiger Centermieter nach Zusatzflächen in der innerstädtischen 1A-Lage. Nach einem Jahr in Oldenburg ist eine Vielzahl der befragten Einzelhändler vom Makrostandort überzeugt und bescheinigt insbesondere der 1A-Lage weiterhin großes Potential.

Der Einzelhandel ist seit jeher ein wichtiger Wirtschaftsfaktor an der Hunte. Nicht nur, dass gleich mehrere Filialisten ihren Stammsitz im Umland haben, die Stadt ist spürbarer Mittelpunkt der Weser-Ems-Region. Wie vielen Mittelzentren gelingt es Oldenburg dank der Versorgungsfunktion für das ländlich geprägte Umland, überdurchschnittlich viel Kaufkraft anzuziehen. Zum Umsatz tragen die Oldenburger daher genauso bei, wie die Touristen auf der Durchreise zur Nordsee und die Bewohner des Einzugsgebiets. Nach aktuellen Berechnungen wird Oldenburg zudem bis voraussichtlich 2014 den Konkurrenten Osnabrück hinter sich gelassen haben und zur drittgrößten Stadt Niedersachsens aufsteigen, hinter Hannover und Braunschweig. Bis 2020 soll die Einwohnerzahl sogar auf über 170.000 Menschen anschwellen. Das wird sich auch im Einzelhandel bemerkbar machen, dessen Umsatz zuletzt bei über 1,2 Milliarden Euro jährlich lag. Das Interesse an Ladenlokalen in der innerstädtischen 1A-Lage ist schon jetzt hoch und die Mieten sind auf einem guten Niveau. Die Centereröffnung nahm hierauf keinen spürbaren Einfluss. Im Verlauf der letzten zehn Jahre stieg die durchschnittliche Spitzenmiete um rund 15 Prozent. Bis zu 88 Euro kann der Quadratmeter eines Ladenlokals in allerbester Lage und mit einzelhandelsgerechter Ausstattung aktuell an Miete kosten. Das nimmt auch Einfluss auf die Verkaufserlöse. Die Immobilienwerte in der Top-Lage stiegen in den letzten zehn Jahren um durchschnittlich 17,8 Prozent.

Das großzügige Gastronomie-Angebot in den Seitenstraßen sowie die oftmals hervorragend sanierte alte Bausubstanz sorgen für ein einladendes Stadtbild. Der Branchenmix ist weitgehend intakt und abwechslungsreich, neben den bekannten großen Filialunternehmen befinden sich noch einige alteingesessene regionale Anbieter wie Bruns, Hallerstede oder insbesondere Leffers. Das Textilhaus hat in den letzten Jahren in großem Umfang investiert und seine Flächen ausgebaut.

Aktuelles

Im Laufe des Jahres zieht die Müller Drogerie in ihren Neubau am ehemaligen Standort der Gothaer-Passage an der Achternstraße 9-10. Nach dem Abriss des …

 

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Ladenlokale Innenstadt Köln: Et Trömmelche jeht!

Köln bleibt eine wachsende Stadt mit guten Zukunftschancen, in der sich die positive Marktentwicklung der Immobilien in der besten Innenstadtlage fortsetzt und weiterhin erstklassige Spitzenmieten erzielt werden. Darauf weist das auf innerstädtische Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Maklerhaus LÜHRMANN hin. Vor allem in der Schildergasse werden Ladenlokale auch in diesem Jahr wieder sehr stark nachgefragt, das zeigt sich schon jetzt, in den ersten Wochen des neuen Jahres.

André Stark für Lührmann

Sind die Jecken los, herrscht in Köln der Ausnahmezustand. Alaaf heißt es vor allem in den letzten Tagen vor Aschermittwoch, wenn die Maskerade am Rosenmontagsumzug ihren Höhepunkt findet. Doch nicht nur für Karnevalisten ist das Treiben eines der Highlight des Jahres, die Session ist gleichzeitig ein wichtiger Wirtschaftsfaktor, deren Finale für viele Branchen zur umsatzstärksten Zeit des gesamten Jahres gehört. Der Handelsverband Deutschlands (HDE) berichtet von alleine 540.000 zusätzlichen Taxifahrten und über 200.000 Friseurbesuchen extra. Nicht zuletzt der über sechs Kilometer lange „Zoch“ erregt weltweites Aufsehen. Zahlreiche Karnevalisten pilgern seinetwegen in die Rheinstadt und feiern ausgelassen – ganz zur Freude von Brauern, Köbessen und der Hotelbetreiber.

Neben den Gastronomiebetrieben und der Bierbranche profitiert aber auch der Einzelhandel von der kollektiven Narretei und verbucht Umsätze fast wie zur Weihnachtszeit. Dabei gehen nicht nur Kostüme, Schminke und Luftschlangen über die Ladentheken. Der Karneval ist wichtig für das gesamte Geschäft. In den Tagen vor und nach dem Umzug treibt er die Kunden in die Fußgängerzone, sei es in den Innenstädten auch noch so kalt und ungemütlich. Da passt es, dass gleichzeitig vielerorts das Winterendgeschäft mit satten Preisrabatten lockt.

Ob Shopping oder Karneval, wie sollte es in Köln auch anders ein, im Mittelpunkt steht stets der Dom. Dort, wo am Rosenmontag das Prinzenpaar in die Fernsehkameras winkt, befindet sich anderntags der Ausgangspunkt des innerstädtischen Einzelhandels. Von hier aus zieht sich die 1A-Lage über die Hohe Straße bis hin zur Hochfrequenzlage Schildergasse und erstreckt sich im weiteren Verlauf in Richtung Neumarkt. In den letzten Jahren wird auch die Ehrenstraße, früher ausschließlich interessant für kleine Szenelabels, immer attraktiver für Filialisten; ähnliches gilt für die Mittelstraße.

„Geht es beim Rheinrivalen Düsseldorf gern mal etwas luxuriöser zu, ist Kölns Innenstadt ein beliebtes Expansionsziel vorrangig junger, progressiver Konzepte. Das brachte der Stadt vor einigen Jahren den (inoffiziellen) Titel der Hauptstadt des Konsums ein. Daran hat sich bis heute nichts geändert, der Standort ist noch immer mutig und setzt mitunter auch Trends. Von diesem Image wollen die populärsten Filialunternehmen unserer Zeit profitieren. Ladenlokale in der Kölner 1A-Lage sind daher äußerst begehrt, gerade bei kleinen und sehr großen Verkaufsflächen herrscht ein weit überdurchschnittliches Preisniveau. Die Miete für ein 80 bis 120 Quadratmeter großes Ladenlokal liegt mittlerweile bei bis zu 260 Euro pro Quadratmeter. Das ist Platz sechs im deutschlandweiten Innenstadtranking von LÜHRMANN“, sagtAchim Weitkamp, geschäftsführender Gesellschafter am LÜHRMANN-Standort Düsseldorf.

Aktuelles

Die Fluktuation in Kölns besten Lagen ist dennoch höher als an vielen anderen Standorten. Ein Zeichen für den Mut der Mieter, der manchmal leider nicht belohnt wird, sowie den mitunter laborartigen Charakter der Bestlage. Erst vor wenigen Tagen schloss beispielsweise der deutschlandweit erste Congstar-Shop der Telekom. Erst gegen Ende 2010 in der Hohe Straße 96 …

 

 

 

 

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Einzelhandelsimmobilienmarkt Frankfurt: Ab durch die Decke

Frankfurts Innenstadt braucht mehr Ladenlokale! So einfach lässt sich die derzeitige Situation in der Mainmetropole auf einen Satz reduzieren. Selbst das Mammutprojekt MyZeil sorgte nicht für die ersehnte Verschnaufpause auf dem Immobilienmarkt, darauf weist das auf innerstädtische Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Maklerhaus LÜHRMANN hin. Bis zu 280 Euro Miete kostet mittlerweile der Quadratmeter eines 80 bis 120 Quadratmeter umfassenden Ladenlokals in der allerbesten Lage.

André Stark für Lührmann

Wie der sprichwörtliche Tropfen auf dem heißen Stein ist der Effekt des MyZeil innerhalb kürzester Zeit verpufft. Mehr noch, das für den Frankfurter Markt an Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lage so typische Ausreißverhalten einzelner Spitzenmieten in immer höhere Preisregionen geht munter weiter. Aber so ist das wohl mit den Marktgesetzen. Durch neue spannende Mieter und dank einer renovierten Infrastruktur kommen noch mehr Kunden. Die wiederum locken weitere attraktive Mieter, die sich jedoch an einem noch immer begrenzten Angebot an kleinen Läden die Zähne ausbeißen.

Und so werden schon wieder die nächsten wegweisenden Einzelhandelsprojekte geplant, begonnen oder stehen kurz vor der Fertigstellung. „Der Markt ist vorhanden, gerade Handelsmarken aus Übersee suchen nach attraktiven Ladenlokalen in Mainhattan“, sagtHendrik Poggemann, Geschäftsführer LÜHRMANN Frankfurt.

Kein Wunder, mit ihren rund 672.000 Einwohnern ist Frankfurt zwar lediglich die fünftgrößte Stadt Deutschlands, aber durch ihre Bedeutung für die internationale Finanzwelt besitzt sie eine herausragende weltweite Stellung. Frankfurt ist den meisten Menschen jenseits des großen Teichs ein Begriff. In den Wolkenkratzern des Finanzdistrikts finden sich ja auch über 200 Kreditinstitute, darunter bekannte Akteure wie die Europäische Zentralbank, die Deutsche Bank oder die Asian Development Bank. Und inmitten der Hochhäuser sitzt mit der altehrwürdigen Deutschen Börse zudem einer der wichtigsten Aktienhandelsplätze der Welt. Bis zu 280 Euro Miete kostet hier mittlerweile der Quadratmeter eines 80 bis 120 Quadratmeter umfassenden Ladenlokals in der allerbesten Lage. „Das ist allerdings nur ein grober Richtwert. Einzelne Mieten lagen auch schon in der Vergangenheit weit über diesem Quadratmeterpreis“, soHendrik Poggemann. Insofern ist natürlich auch die durchschnittliche Wertentwicklung der innerstädtischen Immobilien in bester Lage positiv und liegt bei rund 26 Prozent in den letzten zehn Jahren. Dabei ist es im Übrigen nicht nur die weithin bekannte und in steter Regelmäßigkeit zu einer der umsatzstärksten Einkaufsstraßen Deutschlands gekürte Zeil, die im Fokus des Einzelhandels steht. Spätestens seit der Stilllegung der Hauptwache sind die bis vor einigen Jahren noch getrennten Lagen Zeil, Freßgass’, Kaiserstraße und Rossmarkt enger zusammengerückt und profitieren sichtlich voneinander. So erlebt etwa die Kaiserstraße derzeit eine kleine Renaissance. Als zentrale Verbindungsachse zwischen Hauptbahnhof und Innenstadt ist sie nicht nur Spiegelbild der städtischen Vielfältigkeit, sondern gleichzeitig eines ihrer Entrées. Das erkennt zunehmend auch der Einzelhandel.

Aktuelles

Nur wenige Haupteinkaufslagen in Deutschland verändern sich derzeit so stark wie die Frankfurter Zeil. Schon im letzten Jahr wurde bekannt, dass Primark in das ehemalige Woolworth-Gebäude an der Zeil 94 zieht und hier ab kommenden Herbst auf rund 4.000 Quadratmeter Verkaufsfläche vertreten sein wird. Bis dahin wird das Geschäftshaus umgebaut. Kurz zuvor eröffnet der zur Augsburger Leiser-Gruppe gehörende …

 

 

 

 

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