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Deutsche Bürovermietungsmärkte Q1 2013

Deutlicher Umsatzrückgang – dennoch vereinzelt Flächenknappheit zu beobachten

- Flächenumsatz in den Top 6 in Q1-2013 bei ca. 0,57 Mio. m², d. h. knapp 20 % unter dem Vorjahreswert

- Spitzenmieten mit Plus von 3,8 %, Durchschnittsmieten mit 1,0 % im Minus

- Leerstandsquoten nochmals leicht rückläufig: 8,6 % im Durchschnitt

Julia Dietrich für Savills

Büromärkte Deutschland Q1-2013

Nach dem starken Schlussspurt 2012 haben die deutschen Büromärkte im 1. Quartal 2013 deutlich an Schwung verloren. Auf insgesamt knapp 573.000 m² summierte sich der Flächenumsatz in den sechs Märkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres. Gegenüber dem Vergleichsquartal des Vorjahres bedeutet dies ein Minus von fast 20 %. Gemessen am 4. Quartal 2012 beläuft sich der Umsatzrückgang sogar auf ein Drittel. „Der Umsatzrückgang war angesichts der seit letztem Sommer nachlassenden wirtschaftlichen Dynamik jedoch zu erwarten und ist vor allem auf eine vergleichsweise geringe Zahl von Großabschlüssen zurückzuführen“, so die Einschätzung von Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Office Agency bei Savills Deutschland.

Den deutlichsten Umsatzrückgang unter den Top 6 musste Frankfurt hinnehmen, wo nicht zuletzt aufgrund der fortlaufenden Konsolidierung im Finanzsektor 53,9 % weniger Büroflächen umgesetzt wurden als im Vorjahr. Ebenfalls zweistellige Umsatzrückgänge verzeichneten Berlin (- 37,2 %) und Köln (- 21,9 %). Auch hier war eine verglichen mit dem Vorjahr geringere Zahl an Großanmietungen hauptverantwortlich. „In allen drei Fällen befinden sich aber einige Großgesuche am Markt, so dass das Umsatzminus voraussichtlich schon zum Halbjahr, spätestens aber zum Jahresende, deutlich geringer ausfallen wird“, prognostiziert Mornhart. Den drei Märkten mit Umsatzrückgängen stehen ebenso viele Standorte mit einem Umsatzplus gegenüber: Düsseldorf (+ 4,7 %), Hamburg (+ 8,4 %) und München (+ 10,0 %) wiesen gegenüber dem Vorjahresquartal Zuwächse auf. Hier werden die …

 

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CBRE: Büromarktdaten Deutschland erstes Quartal 2013

-       Insbesondere Umsatzergebnis in Hamburg und München sorgte für soliden Jahresauftakt

-       Büroflächenumsatz in den Top 5-Märkten erreicht insgesamt knapp 500.000 Quadratmeter

-       Nachfrage nach modernen, innenstadtnahen Flächen weiterhin hoch

-       Weitere Verringerung des Leerstandes

-       Stabile Marktentwicklung für 2013 erwartet

Martina Rozok für CBRE

Büromarkt Deutschland Q1-2013

Das Immobilienberatungsunternehmen CBRE veröffentlicht heute die Büromarktdaten Deutschland für das erste Quartal 2013.

In den ersten drei Monaten des Jahres 2013 wurden in den fünf großen Büromärkten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München –

Insgesamt 496.300 Quadratmeter Bürofläche vermietet. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist dies ein Rückgang um knapp 8 Prozent, der jedoch angesichts der anhaltenden Euro-Schuldenkrise und damit verbundenen abwartenden Anmietungsentscheidung auf Nutzerebene als moderat anzusehen ist.

Insbesondere in Hamburg und München ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum ein deutlicher Anstieg des Büroflächenumsatzes zu registrieren (+18 Prozent resp. +19 Prozent). Während am Düsseldorfer Markt ein marginaler Rückgang verzeichnet wurde (-4 Prozent), sank das Vermietungsvolumen in Berlin und Frankfurt deutlicher (-21 Prozent resp. -47 Prozent).

Carsten Ape, Head of Agency bei CBRE in Deutschland: „Der Start in das Jahr 2013 war insgesamt eher verhalten. Positiv sind insbesondere das erfreuliche Umsatzergebnis in Hamburg und München sowie die stabilen oder sogar gestiegenen Spitzenmieten in den Topstandorten. Ausgehend von einer anhaltend hohen Nachfrage nach modernen Büroflächen erwarten wir stabile oder sogar noch leicht weiter steigende Spitzenmieten sowie einen weiteren Leerstandabbau.“

Durch niedrige spekulative Fertigstellungsvolumina sowie den anhaltenden Trend zur Umwidmung leerstehender und nicht mehr marktgängiger Büroflächen in andere Nutzungsarten bzw. deren Sanierung sank das Leerstandsvolumen in den Top 5-Standorten weiterhin ab. Lediglich in Düsseldorf wurde ein Leerstandsanstieg registriert. Die durchschnittliche Leerstandsrate sank um 0,6 Prozentpunkte auf nunmehr 9,7 Prozent ab.

Während in Hamburg und Frankfurt die Spitzenmiete weiter stabil blieb, zogen durch die anhaltend hohe Nachfrage die erzielbaren Mietpreise für erstklassige Flächen in den jeweiligen Toplagen in Düsseldorf auf 26,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat (+8 Prozent gegenüber Q1 2012), in München auf 31,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat (+3 Prozent) und in Berlin auf 22,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat (+2 Prozent) weiter an.

Bis zum Jahresende 2015 werden nach aktuellem Kenntnisstand knapp 2,4 Millionen Quadratmeter neuer oder sanierter Bürofläche in den fünf Bürozentren fertig gestellt werden. Davon sind bislang 39 Prozent noch unvermietet.

„Im Jahresverlauf 2013 erwarten wir aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie der positiven Entwicklung des Arbeitsmarktes eine anhaltend hohe Nachfrage nach modernen Büroflächen und somit eine stabile Entwicklung sowohl in Hinsicht auf die Spitzenmieten, die Leerstandsentwicklung als auch das Umsatzergebnis, welches zum Jahresende in etwa das Vorjahresniveau erreichen könnte“, so Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland in seinem Ausblick.

Büromarkt Berlin Q1 2013

In Berlin summierte sich der Büroflächenumsatz in den ersten drei Monaten auf rund 85.500 Quadratmeter. Das sind rund 21 Prozent weniger als im ersten Quartal 2012. Getrübt wurde das Ergebnis vor allem dadurch, dass größere Vermietungen in diesem Jahr bislang ausblieben. Während im Vorjahreszeitraum bereits drei Abschlüsse über 5.000 Quadratmeter erfolgten, bestimmten im ersten Quartal dieses Jahres ausschließlich kleine und mittlere Vermietungen das Marktgeschehen.

„Der Berliner Büromarkt startet zwar mit einem unterdurchschnittlichen Auftaktquartal in das neue Jahr, wir sind jedoch zuversichtlich, dass der Flächenumsatz in den nächsten Quartalen an Dynamik gewinnen wird. Dafür sprechen die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Berlin ebenso wie einige größere Abschlüsse, die bereits in Verhandlung stehen“, kommentiert Matthias Hauff, Head of Agency Berlin.

Der Flächenumsatz verteilte sich größtenteils auf die Teilmärkte City-Ost und City-West. Rund 70 Prozent aller Flächen wurden in diesen Teilmärkten vermietet. Die umsatzstärksten Branchen waren Sonstige Dienstleistungen, Neue Medien, Internet sowie Forschung, Pharma, Biotech. Insgesamt ist die Verteilung des Umsatzes über die Branchen hinweg als ausgewogen zu bezeichnen.

Zum Ende des ersten Quartals lag das Volumen vakanter Büroflächen bei rund 1,53 Millionen Quadratmetern und damit rund 7 Prozent unter dem Vorjahreswert. Bei einem gegenüber dem Vorjahr leicht erhöhten Bestand von rund 17,85 Millionen Quadratmetern betrug die entsprechende Leerstandsquote 8,5 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahresquartal hat sie sich somit um 0,7 Prozentpunkte reduziert.

Die anhaltende Verknappung des Angebots qualitativ hochwertiger Büroflächen führte in der Toplage AAA City-Ost zu einem leichten Anstieg der Spitzenmiete auf 22,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete hat sich gegenüber dem Vorjahresquartal ebenfalls leicht erhöht. Zum Ende des ersten Quartals lag sie bei 12,97 Euro pro Quadratmeter und Monat und damit rund drei Prozent über dem Wert des Vorjahres.

Büromarkt Düsseldorf Q1 2013

In den ersten drei Monaten des aktuellen Jahres wurden im Marktgebiet Düsseldorf (Stadtgebiet Düsseldorf sowie Hilden, Erkrath, Ratingen und Neuss) insgesamt rund 76.800 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Im Vergleich zum Jahresauftakt 2012 ist somit ein leichter Rückgang um nur knapp 4 Prozent zu verzeichnen.  Gemessen am Fünfjahresdurchschnitt der ersten Quartale 2008 bis 2012 ist das Ergebnis zwar unter dem Durchschnittswert von 103.400 Quadratmetern geblieben, unter Berücksichtigung der …

 

 

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Deutscher Büromarkt startet insgesamt verhalten ins Jahr 2013

Belebung ab dem zweiten Quartal erwartet – Leerstandsabbau setzt sich fort

Ulrich Erler für Colliers Deutschland Holding

Büromieten Deutschland 2013

Der Start ins Jahr 2013 verlief auf dem deutschen Bürovermietungsmarkt vergleichsweise verhalten. Mit einem Flächenumsatz von 532.000 m² erreichten die sechs untersuchten Büromärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart nur ein in Summe unterdurchschnittliches Quartalsergebnis. „Nach einem starken Jahresendspurt 2012 hielten sich die Büronachfrager im ersten Quartal 2013 vor allem in Berlin, Frankfurt und Stuttgart spürbar zurück, während sie in Hamburg und München mehr Flächen belegten als noch im ersten Quartal 2012“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International, Deutschland. Über alle Städte gerechnet lag der Flächenumsatz rund 11 % unter dem Vorjahresergebnis. Bei Betrachtung des reinen Vermietungsumsatzes, d.h. Flächenumsatz abzüglich der Eigennutzer, wurde ein Quartalswert von ca. 499.600 m² erreicht, ein Minus von ebenfalls knapp 11 % im Vergleich zum Vorjahr.

Hamburg und München erzielen deutliches Umsatzplus

Die Büromärkte Hamburg und München starteten mit Flächenumsätzen von 110.000 m² bzw. 155.100 m² und einem Plus von gut 29 % respektive 19 % so gut wie seit 2008 nicht mehr ins Jahr. „Verantwortlich für diese Entwicklung war die im Vergleich zum Vorjahr deutlich höhere Zahl der Großanmietungen über 5.000 Quadratmeter“, kommentiert Andreas Trumpp den guten Jahresauftakt. „Bemerkenswert ist außerdem, dass auf die beiden Büromärkte zusammengerechnet über die Hälfte des bisher registrierten Flächenumsatzes in den Top-6-Standorten entfiel“, ergänzt er. Nach einem verhaltenen Start in den ersten Wochen des Jahres konnten in Düsseldorf gegen Ende des ersten Quartals noch einige Aktivitäten verzeichnet werden (u.a. Anmietung eines Bankinstituts über ca. 10.000 m²), weshalb mit 71.000 m² das Flächenumsatzergebnis des Vorjahres erreicht wurde. Die Umsatzrückgänge in den anderen drei untersuchten Büromärkten fielen deutlich aus. Neben den z.T. hohen Vergleichswerten aus dem Vorjahr war v.a. eine geringe Zahl von Großanmietungen über 5.000 m² für diese Entwicklung verantwortlich. Stuttgart mit minus 52 % und 25.400 m² neu belegter Bürofläche startete relativ am schwächsten ins Jahr 2013, gefolgt von Frankfurt mit minus 47 % und 67.800 m² Flächenumsatz sowie Berlin mit minus 21 % und 102.700 m².

 

Leerstandsabbau setzt sich weiter fort

Nachdem sich der Büroflächenleerstand in den untersuchten sechs Immobilienzentren Ende 2012 bereits auf einem 10-Jahres-Tief befand, setzte sich der Rückgang auch 2013 weiter fort. Ende des ersten Quartals standen deutschlandweit rund 6,4 Mio. m² Bürofläche kurzfristig zur Anmietung zur Verfügung, was ca. 654.300 m² weniger waren als vor einem Jahr und immerhin ca. 80.500 m² weniger als vor drei Monaten. Die Leerstandsquote sank von durchschnittlich 8,8 % im letzten Jahr auf nunmehr 8,0 %. „Ausschlaggebend dafür waren vor allem die signifikant niedrigeren Leerstandsniveaus in Berlin, Frankfurt und München, wo die Leerstandsraten im Vergleich zum Vorjahr zwischen 1,0 und 1,3 Prozentpunkte sanken“, stellt Andreas Trumpp fest. Insgesamt bewegten sich die Spannen der Leerstandquoten Ende des ersten Quartals zwischen …

 

 

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DIP: Der deutsche Markt für Einzelhandelsflächen bleibt gefragt

Nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner sorgen u.a. eine positive Einkommensentwicklung der Privathaushalte bei gleichzeitig relativ niedriger Sparquote (2012: 10,3%) sowie der stabile Arbeitsmarkt mit einer weiterhin niedrigen Arbeitslosenquote von voraussichtlich rd. 7% insgesamt für stabil-positive Rahmenbedingungen. Dadurch bleibt Deutschland weiterhin der wichtigste Einzelhandelsmarkt in Europa und erfreut sich eines hohen Expansionsinteresses seitens nationaler wie internationaler Label. Die anhaltend hohe Nachfrage insbesondere in den Top-Lagen der Big Seven sorgen für anziehende Spitzenmieten. Diese Entwicklung greift indessen auch zunehmend auf die weiteren DIP-Standorte über.

Thomas Glodek für DIP – Deutsche Immobilien-Partner

Spitzenmieten Ladenlokale Deutschland 2012 (Einzelhandelsimmobilien)

Steigendes Spitzenmietniveau in Top-Lagen – preiswert im europäischen Vergleich

Die Nachfrage nach Verkaufsflächen verlagerte sich nach Analysen von DIP in den letzten Jahren verstärkt in die Innenstädte. Am stärksten profitieren  etablierte, hochfrequente  1-A- Lagen von den gezielten Ansiedlungen expandierender Filialisten und neu in den deutschen Markt eintretenden ausländischen Ketten. Das betrifft v.a. die hochfrequentierten Hauptgeschäftslagen in den größeren deutschen Städten bzw. Ballungszentren wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf.

So erhöhten sich nach Analysen von DIP an diesen Standorten die realisierten Spitzenmieten für kleinteilige Ladengeschäfte in den letzten fünf Jahren von im Mittel EUR 224 EUR,-/m2 Verkaufsfläche (2007) um 26% auf aktuell durchschnittlich EUR 282,-/m2.

Teuerster deutscher Einzelhandelsstandort ist weiterhin München mit unverändert EUR 350,-/m², gefolgt von Frankfurt und Stuttgart mit jeweils EUR 300,-/m², wobei Stuttgart deutlich um 20% gegenüber 2011 zulegen konnte, während der Wert in Frankfurt stabil blieb. Zulegen konnten auch der „Viertplatzierte“ Hamburg mit rd. EUR 280,-/m² (+12%), Düsseldorf (EUR 260,-/m²; +4%) und Berlin (EUR 250,-/m²; +2%) sowie das „Schlusslicht“ Köln mit EUR 235,-/m² (+7%).

Im europäischen Vergleich sind die Big Seven ungeachtet der Mietpreissteigerungen immer noch preiswert. Beispiele hierfür sind die Einzelhandelsspitzenmieten in London (EUR 583,-/m²), Zürich (EUR 520,-/m²) und Paris (EUR 514,-/m²).

Expansion nach erfolgreicher „Testphase“

Erfolgten die Markteintritte internationaler Retailer in den letzten Jahren typischerweise zunächst durch Ansiedlung in den Top-Einzelhandelsstandorten der deutschen Metropolen, wird diese erste erfolgreiche „Testphase“ nach DIP-Analysen nun von einer Phase der Expansion in …

 
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Deutsche Büro- und Investmentmärkte im Überblick

Das zurückliegende Jahr war in seinem Verlauf geprägt von einer stetigen Zunahme der Vermietungs- und Investmentaktivitäten. Dies gilt im Besonderen für den gewerblichen Investmentmarkt. Aber auch vom Bürovermietungsmarkt gibt es Bemerkenswertes zu berichten.

Susanne Margraf für Colliers Deutschland Holding

Büromarkt Deutschland 2012

Niedrigster Büroflächenleerstand seit 10 Jahren

Der neunprozentige Rückgang des Flächenumsatzes im Vergleich zum Vorjahr war so zu erwarten, da die 2011 überdurchschnittlich aktive Mietergruppe des Verarbeitenden Gewerbes 2012 wieder in einem normalisierten Umfang Flächen nachfragte. Hervorzuheben ist hingegen, dass der Büroflächenleerstand den niedrigsten Stand seit zehn Jahren erreichte. Neben den überdurchschnittlichen Flächenumsätzen der vergangenen Jahre waren dafür die niedrigen Neubaufertigstellungszahlen sowie die Flächenabgänge durch Umnutzung älterer Bestandsgebäude verantwortlich. Die weiter vergleichsweise niedrigen Fertigstellungsvolumina lassen bei den gleichzeitig hohen Vorbelegungsquoten ein weitgehend stabiles bis leicht sinkendes Leerstandsniveau erwarten.

Gewerblicher Investmentmarkt mit 10 % im Plus

Auf dem gewerblichen Investmentmarkt wurden fünf der zehn größten Verkäufe des Jahres 2012 in den letzten drei Monaten des Jahres beurkundet. Damit lag das Transaktionsvolumen am Ende deutliche 10 % über dem Vorjahreswert. Im Fokus der Investoren standen nach wie vor Core-Immobilien in den Top-Standorten. Bevorzugt wurden dabei Büroimmobilien. Im Jahr 2013 wird der limitierende Faktor in der Verfügbarkeit einer ausreichenden Anzahl vergleichbarer Investitionsalternativen liegen. Wir prognostizieren deshalb vorsichtig ein Ergebnis von über 20 Mrd. Euro.

Unsere Einschätzungen für 2013 und eine detaillierte Analyse des Marktgeschehens der vergangenen zwölf Monate entnehmen Sie bitte unserem Marktbericht City Survey 2013.

 

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Savills Research: Deutsche Bürovermietungsmärkte 2012

Weniger Umsatz, geringerer Leerstand, höhere Spitzenmieten – Stabile Aussichten für 2013

  • Flächenumsatz in den Top 6 in 2012 bei ca. 3,02 Mio. m², d. h. 6 % über 10-Jahres-Mittel (- 5,6 % ggü. 2011)
  • Spitzenmieten mit Plus von 3 %, Durchschnittsmieten mit 1 % im Minus
  • Leerstandsquoten mit Rückgang in allen Märkten – Leerstandsquote bei durchschnittlich 8,7 %

Julia Dietrich für Savills

Büromarkt-Deutschland-2012

Aufgrund eines überwiegend starken Schlussquartals in den sechs größten deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München lag der Flächenumsatz des vergangenen Jahres mit ca. 3,02 Mio. m² nur knapp unter dem Vorjahreswert. Das Minus betrug am Ende exakt 5,6 % und fiel damit etwas geringer aus als die von Savills im Herbst prognostizierten knapp 10 %. „Während sich die Umsätze in den einzelnen Märkten höchst unterschiedlich entwickelten, konnte ein Trend in allen Städten gleichermaßen beobachtet werden: Die Leerstände gingen überall zurück“, verweist Robert Kellershohn, Managing Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Deutschland, auf eine äußerst positive Entwicklung. Im Schnitt gingen die Leerstände in den sechs untersuchten Märkten um 80 Basispunkte auf nun 8,7 % zurück.

Den stärksten Leerstandsabbau verzeichneten Frankfurt (- 110 Basispunkte auf 13,9 %) und München (- 100 Bp. auf 6,8 %). In Hamburg und Köln ging die Leerstandsrate um jeweils 80 Basispunkte auf 7,5 % bzw. 8,3 % zurück. Berlin, wo die Leerstandsrate mit 5,3 % im Vergleich aller sechs Märkte am niedrigsten liegt, kann auf einen Rückgang von 70 Basispunkten verweisen. In Düsseldorf ging die Leerstandsquote um immerhin 30 Basispunkte auf nun 11,0 % zurück.

Düsseldorf, beim Leerstandsabbau Schlusslicht, führt die Rangliste jedoch bei einer anderen Kennziffer an: Hier stieg die Spitzenmiete im Jahresverlauf um beachtliche 12,1 % auf 26,00 EUR/m². Obwohl keine andere Stadt einen ähnlich hohen Anstieg der Spitzenmiete aufweisen kann, zeigt die Tendenz in vielen Fällen aufwärts. Die durchschnittlich erzielten Mieten gingen dagegen überwiegend zurück.

Die steigenden Spitzenmieten liegen in zwei Faktoren begründet: Erstens fokussiert die Nutzernachfrage im Wesentlichen auf moderne Flächen in zentraler Lage, zweitens lag das Flächenfertigstellungsvolumen auf einem extrem niedrigen Niveau. Etwas mehr als 670.000 m² wurden in den sechs untersuchten Märkten im vergangenen Jahr fertiggestellt. Weniger waren es zuletzt 2007. „Das Angebot moderner Büroflächen hat sich in den vergangenen Monaten in den meisten Märkten spürbar verknappt und die Eigentümer solcher Flächen in eine komfortable Situation gebracht“, so Kellershohn. Zwar wird das Flächenfertigstellungsvolumen im ..

 

 

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Savills Research: Deutsche Bürovermietungsmärkte Q3 2012

Büromärkte in robuster Verfassung – Flächenumsatz zum Jahresende über dem langjährigen Mittel erwartet

  • Flächenumsatz der Top 6 in Q3 2012 bei ca. 2,1 Mio. m² (- 8,8 % ggü. Q3 2011)
  • Spitzenmieten stabil, Durchschnittsmieten geringfügig im Minus
  • Leerstandsquoten weiter in allen Märkten rückläufig – im Durchschnitt bei 9,0 %

Julia Dietrich für Savills

Bürovermietung Deutschland Q3-2012

Der Flächenumsatz in den sechs großen deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München summierte sich in den ersten neun Monaten des Jahres auf gut 2,1 Mio. m². Im Vergleich zur Vorjahresperiode entspricht dies einem Rückgang von 8,8 %. „Der deutsche Büromarkt zeigte sich mit sinkenden Leerständen und stabilen Spitzenmieten insgesamt in robuster Verfassung“, resümiert Robert Kellershohn, Managing Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Deutschland, das Marktgeschehen in den ersten neun Monaten des Jahres und ergänzt: „Für das Gesamtjahr erwarten wir daher einen Flächenumsatz über dem langjährigen Mittelwert“.

In den ersten drei Quartalen stellte sich die Entwicklung des Flächenumsatzes in den einzelnen Märkten recht unterschiedlich dar. Während Berlin und Frankfurt leichte Zuwächse gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 7 % bzw. 6 % verbuchen konnten, ging der Flächenumsatz in den übrigen Märkten zurück. Am deutlichsten ausgeprägt war dieser Rückgang am …

 

 

 

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CBRE: Büromarktdaten Deutschland 3. Quartal 2012

In den ersten neun Monaten des laufenden Jahres wurde laut dem Immobilienberatungsunternehmen CBRE in den fünf großen Büromärkten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München –  ein Büroflächenumsatz von 1,81 Millionen Quadratmetern erzielt. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Rückgang von 10 Prozent.

Martina Rozok für CBRE

Büromarkt-Deutschland-Q3-2012

Carsten Ape, Head of Agency bei CBRE in Deutschland: „Obwohl die Vermietungsumsätze in den Top 5-Büromärkten aktuell leicht unter Vorjahresniveau liegen, erwarten wir zukünftig eine stabile Marktentwicklung mit einer positiven Tendenz. Der Großteil der Unternehmensentscheidungen auf der Nachfrageseite ist zwar durch eine gewisse Vorsicht geprägt, aber jedoch grundsätzlich positiv mit einer leichten Wachstumssicht für 2013 ausgerichtet. In Verbindung mit einer leicht rückläufigen Leerstandsrate sowie einer relativ geringen Pipeline von in Bau befindlichen Projekten erwarten wir mittelfristig weiterhin eine positive Entwicklung der Vermietungsmärkte.“

Bei der durchschnittlichen Leerstandsrate der Top 5-Büromärkte wurde im Vergleich mit dem Vorjahr ein Rückgang von vormals 10,8 Prozent auf aktuell 9,9 Prozent registriert. Zu dieser positiven Entwicklung leisteten vor allem die deutschlandweit niedrigen spekulativen Fertigstellungsvolumina, aber auch die Umwidmung nicht mehr marktfähiger, leer stehender Büroflächen in alternative Nutzungsarten einen erheblichen Beitrag.

Die erzielbaren Spitzenmieten für moderne Büroflächen in besten Innenstadtlagen blieben in Berlin und Frankfurt stabil auf dem Niveau des Vorjahres von 22,00 beziehungsweise 38,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Zu einem Anstieg der Spitzenmiete hingegen kam es in Düsseldorf (9 Prozent auf 25,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat), Hamburg (4 Prozent auf 24,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat) und München (5 Prozent auf 31,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat).

Die Fertigstellungsprognosen bis zum Jahresende 2014 liegen für die fünf Büromärkte nach aktuellem Kenntnisstand bei rund 2,17 Millionen Quadratmeter Bürofläche. 37 Prozent der Flächen sind zum aktuellen Zeitpunkt noch unvermietet, für etwa 42 Prozent der Flächen konnten bereits Vorvermietungen abgeschlossen werden.

Büromarkt Berlin Q3 2012

Anhaltendes Wirtschaftswachstum und steigende Beschäftigtenzahlen sorgten auch im dritten Quartal für eine dynamische Entwicklung auf dem Berliner Büromarkt. Im Jahresvergleich legte der Flächenumsatz um 2 Prozent zu und summierte sich zum Ende des dritten Quartals auf 405.500 Quadratmeter. Knapp zwei Drittel des Umsatzes verteilten sich auf die Teilmärkte Berlin City-Ost, Berlin City-West sowie Hauptbahnhof/Europacity. Zu den umsatzstärksten Flächenabnehmern zählten in den ersten drei Quartalen Handelsunternehmen, öffentliche Dienstleister und Unternehmen der Branche Neue Medien, Internet.

Die überdurchschnittliche Vermietungsleistung, geringe spekulative Fertigstellungszahlen sowie Umwidmungen von Büroflächen zu Hotel- bzw. Wohnnutzungen führten zu einer weiteren Verringerung des Leerstands am Berliner Büroflächenmarkt. Zum Ende des dritten Quartals standen etwa 1,52 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Bei einem Bestand von rund 17,8 Millionen Quadratmetern entspricht dies einer Leerstandsrate von 8,5 Prozent, welche somit 0,9 Prozentpunkte unter der Quote des Vorjahres liegt.

Die Spitzenmiete lag zum Ende des dritten Quartals unverändert bei 22,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete hingegen hat sich leicht von 13,20 auf 12,76 Euro pro Quadratmeter und Monat verringert.

Matthias Hauff, Head of Agency bei CBRE in Berlin: „Für die Entwicklung sowohl der Spitzenmiete als auch der gewichteten Durchschnittsmiete sehen wir aufgrund der beständig hohen Nachfrage nach erstklassigen und modernen Büroflächen in gefragten Bürolagen und einem gleichzeitig schrumpfenden Angebot an adäquaten Flächen in den nächsten Monaten eine steigende Tendenz. Dafür spricht auch der Trend rückläufiger Incentives, den wir in den vergangenen Monaten bei der Vermietung von Büroflächen beobachten konnten.“

Büromarkt Düsseldorf Q3 2012

Im Marktgebiet Düsseldorf (Stadt Düsseldorf sowie Hilden, Erkrath, Ratingen und Neuss) betrug der Büroflächenumsatz im bisherigen Jahresverlauf rund 233.500 Quadratmeter. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum bezeichnet dieses Ergebnis einen Rückgang um rund 18 Prozent. „Aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen herrscht bei Entscheidern eine deutliche Zurückhaltung vor. So wurde aktuell selbst ein Großgesuch über 10.000 Quadratmeter Bürofläche zurückgezogen“, so Hubert F. Breuer, Head of Agency CBRE Düsseldorf.

Der Anteil leer stehender Büroflächen (ohne Untervermietungsflächen) im Marktgebiet lag zum Ende des dritten Quartals bei …

 

 

 

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Deutscher Gewerbeinvestmentmarkt: Rückläufiges Transaktionsvolumen wegen geringerer Zahl großvolumiger Verkäufe

Das Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Deutschland lag Ende des dritten Quartals 2012 bei gut 14,5 Mrd. €. Dies bedeutet im Vergleich zum umsatzstarken Vorjahr und trotz eines lebhaften Sommerquartals 2012 einen Rückgang um ca. 13 %. 

Susanne Margraf für Colliers Deutschland Holding GmbH

Investmentmarkt Immobilien Deutschland Q3 2012

„Da die Anzahl der Verkäufe auf einem dem Vorjahr vergleichbaren Niveau liegt, ist die kleinere Zahl von Abschlüssen über 100 Millionen Euro ausschlaggebender Grund für das geringere Transaktionsvolumen“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International, Deutschland. „Die Differenz im Segment dieser Großtransaktionen, auf die bis Ende des dritten Quartals 2012 circa 4,1 Milliarden Euro entfielen, liegt im Vergleich zum Vorjahr bei rund 2,8 Milliarden Euro“, ergänzt er. Zu den größten Verkäufen in diesem Jahr zählt unter anderem der Erwerb der Mehrheitsanteile am Shopping-Center Milaneo in Stuttgart durch Hamburg Trust. Das Investitionsvolumen belief sich auf etwa 400 Mio. €. Als größte Verkäufe von Büroimmobilien gehen bislang die Allianz-Verwaltung in Unterföhring für über 300 Mio. € sowie die Maximilianhöfe in München für rund 270 Mio. € in die Statistik ein. Der Anteil ausländischer Investoren am Transaktionsvolumen lag Ende des dritten Quartals bei gut 26 % bzw. 3,8 Mrd. €. Großvolumige Gewerbeportfolios wurden bislang vergleichsweise weniger verkauft, weshalb ihr Anteil am Verkaufsumsatz von 31 % im Vorjahr (5,2 Mrd. €) auf 19 % (ca. 2,8 Mrd. €) sank.

Büroimmobilien in der Investorengunst ganz vorne

Von Januar bis September wurden etwa 7,0 Mrd. €, d.h. rund 48 % des gesamten gewerblichen Transaktionsvolumens, in Büroimmobilien investiert. Auf dem zweiten Platz folgten Einzelhandelsimmobilien mit knapp 3,7 Mrd. € und einem Marktanteil von 25 %. Damit kehrte sich das Marktanteilsverhältnis im Vergleich zum Vorjahr fast genau um. Gemischt genutzte Immobilien, wie beispielsweise das Postquartier in Stuttgart oder das Quartier 207 in Berlin, lagen mit gut 1,2 Mrd. € auf dem dritten Rang. „Die Fokussierung der Investoren auf Büroimmobilien ist unter anderem auf das sehr gute Vermietungsjahr 2011 zurückzuführen“, kommentiert Andreas Trumpp. „In zahlreichen der nun verkauften Immobilien wurden im Vorjahr langjährige Mietverträge abgeschlossen oder verlängert.“

 

Sicherheitsorientierte Anleger investieren am meisten

Ein Großteil, nämlich 40 %, des bis Ende des dritten Quartals in deutsche Gewerbeimmobilien angelegten Kapitals stammt von sicherheitsorientierten Investoren. Offene Immobilienfonds sowie Immobilienspezialfonds legten insgesamt rund 2,3 Mrd. € an, geschlossene Immobilienfonds ca. 1,8 Mrd. € und Privatanleger etwa 1,7 Mrd. €. „Bemerkenswert ist hierbei die hohe Zahl der durch Privatanleger getätigten Käufe“, kommentiert Andreas Trumpp. „Ohne Berücksichtigung von Portfolioankäufen legten Privatinvestoren …

 

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Savills Research: Deutsche Bürovermietungsmärkte Q2 2012: Zehn Prozent Umsatzminus – Leerstandsabbau setzt sich fort

  • Flächenumsatz der Top 6 in H1 2012 bei ca. 1,38 Mio. m² (- 10,5 % ggü. H1 2011)
  • Spitzenmieten mit leichtem Plus, Durchschnittsmieten geringfügig im Minus
  • Leerstandsquoten überall rückläufig – im Mittel bei 9,3 %

Julia Dietrich für Savills

Büromarkt Deutschland Q2 2012

Der Flächenumsatz in den sechs großen deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München summierte sich im 1. Halbjahr 2012 auf knapp 1,4 Mio. m². Verglichen mit dem Ergebnis zum gleichen Zeitpunkt des Vorjahres bedeutet dies ein Minus von knapp 11 %. „Dass das außergewöhnlich gute Vorjahresergebnis nicht erreicht werden würde, ist wenig überraschend“, so Robert Kellershohn, Managing Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Deutschland. „Insgesamt zeigen sich die deutschen Büromärkte jedoch in einer guten Verfassung – die Umsätze liegen im Durchschnitt der letzten Jahre, die Leerstände gehen zurück und die Mieten sind auf hohem Niveau stabil“, fasst Kellershohn das Geschehen der ersten sechs Monate des laufenden Jahres zusammen.

Vom Rückgang des Flächenumsatzes waren alle sechs Märkte betroffen, wenngleich in deutlich unterschiedlichem Ausmaß. So konnten Hamburg (- 1 %) und Berlin (- 2 %) ihren Umsatz aus dem 1. Halbjahr 2011 auch in diesem Jahr fast wieder erreichen, während Frankfurt (- 8 %) und Düsseldorf (- 11 %) moderate Umsatzeinbußen hinnehmen mussten. Deutlich verfehlt wurden die Vorjahreswerte in München (- 18 %) und Köln         (- 29 %). Im Fall der Rheinmetropole liegt dies vor allem im Ausbleiben großer Vermietungen ab 5.000 m² begründet, die das 1. Halbjahr des vergangenen Jahres wesentlich geprägt hatten. Generell entsprechen die …

 

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