Monatsarchiv: Juli 2011

Performanceanstieg des VICTOR Prime Office bleibt gegenüber Vorquartal unverändert

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

  • Indikatorwert Q2 2011: 111,5 Punkte

-          Plus 1,3 % gegenüber Vorquartal – München mit höchstem Anstieg (+1,9 %)

-          Plus 8,3 % im Jahresvergleich – Frankfurt mit bester Jahresperformance (+10,3 %)

-          Plus 12,7 % gegenüber der Trendwende Q2 2009

  • Gesamtverzinsung (Total Return) des Immobilienkapitals im Q2 2010 – Q2 2011: +13,4 %
  • Gesamt Risikopremium (JLL RiskPre) steigt auf 377 Punkte (Q1 2011: 346 Punkte) 

Magnus Danneck für Jones Lang LaSalle GmbH

VICTOR-Prime-Office-Q2_2011

Auch das zweite Quartal 2011 verzeichnet in den deutschen Immobilienhochburgen* eine Fortführung der positiven Performance der vergangenen zwei Jahre. Wie bereits im Vorquartal lag der Zuwachs bei + 1,3 %.„Die positive Miet- und Leerstandsentwicklung sorgt für einen Wachstumstrend auf den Bürovermietungsmärkten. Gleichzeitig bleibt der Investmentmarkt in den letzten drei Quartalen auf stabilem Niveau. Investoren haben weiterhin „Core“-Büroprodukte im Fokus sowie verstärkt Einzelhandel und Wohnen. Damit kann es in den Prime-Lagen der Hochburgen auf Grund der Angebots- und Nachfragesituation sowie der weiterhin limitierten Verfügbarkeit von Immobilienkrediten für risikoreichere Anlageklassen zu einer leicht positiven Entwicklung von Renditen und Mieten kommen und damit zu insgesamt eher steigenden Immobilienpreisen, stark abhängig allerdings von der Entwicklung der zurzeit undurchsichtigen und anfälligen makro-ökonomischen Rahmenbedingungen weltweit“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland. Auf Basis der momentanen globalen Trends auf den Vermietungs- und Investmentmärkten ist in der zweiten Hälfte 2011 eher von einer weitergehenden Konsolidierung auf jetzigem Niveau auszugehen.

München mit höchstem Quartalsplus – Hamburg seit Trendwende Mitte 2009 vorn

Im Quartalsvergleich führt die Münchner Innenstadt mit +1,9 % und einem Indikatorstand von 113,0 Punkten deutlich vor den anderen Spitzenlagen, während die Düsseldorfer Bankenlage mit +0,4 % im Quartalsvergleich (113,9 Punkten) nach sechs starken Quartalen am unteren Ende der Performancespanne liegt. Das Mittelfeld bilden die Prime Lagen in Berlin (+1,4 %, 106,4 Punkte), Frankfurt (+1,4 %, 108,4 Punkte) und Hamburg (+1,2 %, 118,5 Punkte). Mit Ausnahme von Berlin, wo es einen leichten Renditerückgang gab, ist die Performance in allen untersuchten Prime-Lagen der positiven Entwicklung auf den Vermietungsmärkten zu verdanken.

Seit der Trendwende im zweiten Quartal 2009 summiert sich der Anstieg der Performance in den untersuchten Teilmärkten mittlerweile auf +12,7 %, überdurchschnittlich in Hamburg (+15,3 %), Düsseldorf (+14,9 %) und in der Frankfurter Bankenlage (+13,2 %) vor Berlin (+11,6 %) und München (+10,2 %).

Dabei sind bei genauerer zeitlicher Betrachtung innerhalb der letzten beiden Jahre unterschiedliche Trends zu erkennen. Hamburg verzeichnet seit Mitte 2010 mit …

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Einzelhandelsflächen Deutschland: Berlin führt

Jones Lang LaSalle hat anhand eigener Recherchen und der Vermietungsmeldungen der Immobilienfachtitel den Markt für Ladenlokale in Deutschlands Einkaufsmeilen untersucht. Der Studie für das erste Halbjahr 2011 liegt eine repräsentative Stichprobe von 485 Vermietungen aller Maklerhäuser mit einer vermittelten Verkaufsfläche von insgesamt 320.000 m² zugrunde.

Magnus Danneck für Jones Lang LaSalle GmbH

Flächenanteile am Vermietungsmarkt Einzelhandel nach Branchen

Die starke Marktdynamik lässt für das zweite Halbjahr besonders in den Metropolen Mietsteigerungen erwarten. Die Aktivitäten international tätiger Handelskonzepte erreichen ein neues Rekordniveau. Berlin ist mit einem Anteil von rund 15 Prozent am bundesweiten Flächenumsatz der am stärksten nachgefragte Handelsstandort.

Hohe Nachfrage stärkt Vermieterseite

Doris von Muschwitz, Leiterin Einzelhandelsvermietung Deutschland bei Jones Lang LaSalle: „2011 wird nach mehreren verhaltenen Perioden wieder ein gutes Vermietungsjahr. Erfolgreiche Handelsunternehmen befassen sich intensiv mit ihrer Standortexpansion. Immer stärker setzen sich dabei international tätige Akteure durch. Ihr Anteil an den untersuchten Vermietungen liegt mit 57 Prozent so hoch wie nie zuvor. Viele Newcomer haben den Sprung auf den deutschen Markt geschafft.“ Zudem gewinnt die Standort-Konsolidierung an Bedeutung. Von Muschwitz weiter: „Viele Marken trennen sich von unrentablen Standorten und optimieren ihre Netzwerke. Die Mietinteressenten bewegen sich dabei ohne Zweifel wieder auf einem Vermietermarkt. Incentives wie Ausbauleistungen verlieren derzeit an Bedeutung.“

Marktvolumen : Berlin absorbiert mehr als ein Drittel der vermittelten Fläche in Metropolen

Mit rund 127.000 m² entfallen fast 40 Prozent des untersuchten Gesamtvermietungsvolumens auf die Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart (BIG 7) sowie Leipzig und Hannover. Es zeichnet sich schon jetzt ab, dass Berlin den sehr guten Flächenumsatz von 52.000 m² aus dem gesamten Vorjahr übertreffen wird. Im ersten Halbjahr 2011 wurden in der Hauptstadt bereits 46.000 m² Einzelhandelsfläche vermietet. Die Hauptstadt absorbiert damit mehr als ein Drittel der in den genannten Metropolen vermittelten Fläche. Der Anteil am bundesweiten Vermietungsmarkt in 1a-Lagen liegt bei beachtlichen 15 Prozent. Berlin zählt derzeit zu den interessantesten Handelsstandorten in ganz Europa und zieht besonders internationale Mieter magisch an.

München kommt mit den Großvermietungen …

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Ruhrgebiet: Nachfrage nach Hallenflächen übersteigt das Angebot

Auch der Logistikmarkt im Ruhrgebiet* läuft weiter rund. Zur Jahresmitte ist mit ca. 331.000 m² das Volumen des gesamten Vorjahres (2010: 232.000 m²) um 43 % übertroffen. Auch die Anzahl der Abschlüsse hat bereits nach sechs Monaten das Niveau der 12 Monate in 2010 erreicht.

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

Lagerflächenumsatz-Ruhrgebiet

In den letzten fünf Jahren gab es kein besseres Halbjahresergebnis. Wie in den anderen immobilen Bereichen machen Großabschlüsse auch auf dem Logistikmarkt von sich reden. Im Ruhrgebiet waren das im ersten und zweiten Quartal im Besonderen Deals durch Amazon, jenseits der 100.000 m² Marke in Rheinberg bei Duisburg bzw. 77.000 m² in Werne.

Mit diesen beiden Anmietungen dominiert die Handelsbranche das Umsatzvolumen: ihren 81 % stehen nur noch Flächenumsätze durch Unternehmen aus der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung gegenüber, so z. B hat der Logistiker Kühne & Nagel an zwei Standorten in Duisburg insgesamt 22.000 m² belegt. Diese Branche mietet in der Regel die meisten Flächen an: in den vergangenen fünf Jahren kamen sie durchschnittlich auf einen Anteil von 59%.

„Ende des Jahres werden wir für 2011 zweifellos von einem nie da gewesenen Umsatzvolumen sprechen können. Die 11 %, die jetzt noch zum Rekordjahr 2007 fehlen, sind nahezu ein Selbstläufer. Allerdings lässt sich das erste Halbjahr nicht einfach hochrechnen – dazu waren die beiden Amazon Deals einfach zu dominierend. Solche Größenordnungen bleiben die Ausnahme auch in Zeiten, wo die Konjunktur auf relativ hohem Niveau läuft. Die Nachfrage ist anhaltend gut, ohne Frage. Wenn das, was in der Pipeline ist, umgesetzt wird, können wird mit einem Gesamtumsatz von bis zu …

 

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* Duisburg, Kreis Wesel, Oberhausen, Mülheim, Bottrop, Essen, Gelsenkirchen, Herne, Bochum, Kreis Recklinghausen, Dortmund, Ennepe-Ruhr-Kreis, Hagen, Kreis Unna, Hamm
** In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein

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Deutscher Investmentmarkt für Logistikimmobilien mit Prädikat „stabil“

Das bundesweite Transaktionsvolumen für Logistik- und Industrieimmobilien bewegte sich im 1. Halbjahr 2011 in einer Größenordnung von ca. 564 Mio. Euro. Damit ist zwar bereits mehr als 50% des Ergebnisses im gesamten Vorjahr erreicht, im Vergleich zum Halbjahr 2010 muss aber noch ein Rückgang von 25 % notiert werden.

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

Spitzenrenditen Logistikimmobilien

Dieser Rückgang – trotz einer höheren Anzahl von Investments – ist dem großen Halverton-Portfoliokauf im vergangenen Jahr durch Hansteen geschuldet, der aufgrund seiner Größe mit 330 Mio. Euro alle Analyseparameter beeinflusst hat. Sein Volumen war fast doppelt so hoch wie der deutsche Anteil an einem Portfolio im laufenden Jahr. Dieser deutsche Anteil am ING Industrial Funds (IIF) beim Verkauf an das Konsortium um die australische Goodman Gruppe fließt als bislang größte Transaktion in die Statistik ein. Keine weitere Transaktion lag über 50 Mio. Euro.

Gemessen am gesamten Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilien in Deutschland (H1 2011: 11,3 Mrd. Euro) liegt der Anteil der Logistik-/Industrieimmobilien bei 5 %.

Sowohl auf Käufer- als auch Verkäuferseite bestimmen zwei Player das Bild im ersten Halbjahr: die Asset / Fund Manager dominierten dabei auf beiden Seiten mit jeweils um die 50 %. Entwickler folgen mit jeweils 20 %. Offene Publikumsfonds traten im ersten Halbjahr 2011 als Käufer nicht in Erscheinung, nur ein Verkauf schlägt auf ihrer Seite zu Buche. „Anders als in 2010 bestimmten …

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Europäische Büroimmobilienuhr 2. Quartal 2011: Unterschiedliche Entwicklungen auf Europas Büromärkten

  • Die Performance-Unterschiede innerhalb Europas nehmen zu – Die Spitzenmieten steigen weiter. Der europäische Mietpreis-Index von Jones Lang LaSalle zeigt ein Plus von 2,1%.
  • Die Nachfrage nach Büroflächen ist unspektakulär. Auf Rekord-Tief bewegt sich das zusätzliche Angebot neuer Flächen.
  • Das Wachstum der Kapitalwerte basiert auf  Mietpreisanstieg – Renditen sind fast überall unverändert.

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

immobilienuhr_Q2_2011

Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle weist einen Anstieg der durchschnittlichen Spitzenmiete im 2. Quartal 2011 von 2,1 % aus (Q 1 2011: 1,5 %). Während sich in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres nur vier Index-Märkte im Plus bewegten, waren es zwischen April und Ende Juni acht, angeführt von einer starken Performance in Moskau (+ 20%) und Prag (+13,6%).

„Zwar bewegen sich die Konjunkturbarometer in den meisten europäischen Ländern immer noch auf einem zu den Vorjahren vergleichsweise guten Niveau. Die Unsicherheiten nehmen aber zu. Schuldenkrise in der Eurozone und den USA, die insgesamt instabilen Rahmenbedingungen samt potentiellen Risiken haben die kurzfristigen Aussichten geschwächt. Dabei sind die nationalen Unterschiede groß. Während Deutschland, die skandinavischen Länder und zunehmend auch Frankreich eine solide Performance vorweisen, ist die Situation in Griechenland, Portugal, Irland, Italien und Spanien weiterhin bzw. mehr als angespannt, so Bill Page, Leiter EMEA Office Research Jones Lang LaSalle. Und weiter: „Die Aussichten für die Region insgesamt hängen auch und im Besonderen davon ab, wie und wie schnell die Staatsverschuldungskrise gelöst werden kann. Immer vorausgesetzt, das Ansteckungsrisiko kann gebannt werden, werden vor allem die Büromärkte in Deutschland und Skandinavien auf Basis expandierender Nachfrage bei niedrigem Angebot mit einer guten Performance aufwarten. Solide wird sie letztlich auch in London und Paris sein.

Die unterschiedlichen wirtschaftlichen Entwicklungen spiegeln sich auf den europäischen Büromärkten wider und sind auf der Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle zu erkennen.

Von den 35 auf der Uhr abgebildeten Märkten befinden sich 12 Märkte noch vor der 6-Uhr Position (verlangsamter Mietpreisrückgang), weitere 14 bewegen sich im Quadranten „Beschleunigtes Mietpreiswachstum“, während immerhin mittlerweile fünf Märkte auf der 9 Uhr-Position („Verlangsamtes Mietpreiswachstum“) liegen oder noch weiter nach vorne gerückt sind.
Unspektakuläre Umsatzentwicklung
Als unspektakulär erweisen sich die Umsatzaktivitäten. Ein Volumen von europaweit 2,7 Mio. m² im 2. Quartal (+ 2% gegenüber Vorquartal und + 4% gegenüber Q 2 2010) führten zu einem Halbjahresvolumen von insgesamt 5,4 Mio. m². Dabei zeigten die Märkte in Mittel- und Osteuropa beim prozentualen Zuwachs leichte Vorteile mit erfreulichen Umsatzentwicklungen in …

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Deutscher Lagerflächenmarkt erwartet ein Rekordjahr

Mit einem Flächenumsatz von knapp 2,9 Mio. m² konnte der deutsche Lager- und Logistikflächenmarkt in den ersten sechs Monaten 2011 einen Höchstwert notieren. Vorjahreswert und 5-Jahresdurchschnitt wurden um 41 bzw. 57 % übertroffen. Die Dynamik basiert nicht nur auf einer gestiegenen Anzahl von Abschlüssen insgesamt. Bemerkenswert sind die großvolumigen Deals, allein drei über 100.000 m² außerhalb der Big 5.

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

Lagerflächenumsatz-H1-2011

„Zum herausragenden Ergebnis beigetragen haben weiterhin auch zurückgestellte Anfragen der letzten Jahre, teilweise sogar noch aus dem Krisenjahr 2009. Die fortlaufend gute Konjunktur und der Baubeginn für länger geplante Eigennutzerneubauten taten ihr Übriges“, so Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Ein Rekordjahr 2011 ist sicher: die 5 Mio. m² Grenze dürfte im Gesamtjahr überschritten werden.“ Der 5-Jahresschnitt wäre damit mindestens um ein Drittel getoppt, das Vorjahresergebnis (4,3 Mio. m²) ebenfalls deutlich im zweistelligen Prozentbereich. „Gleichzeitig deutet sich bereits eine Stabilisierung auf hohem Niveau an. Die Marktdynamik wird in der zweiten Jahreshälfte durch das bereits knappe Flächenangebot und das Abebben der Nachholeffekte geringer ausfallen“, so Koepke.

Halbjahresumsatz in den Big 5 Ballungsräumen übersteigt erstmals 1 Mio. Marke  

In den Big 5 Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt inkl. Wiesbaden/Mainz, Hamburg und München) wurden im ersten Halbjahr rund 1,15 Mio. m² umgesetzt, 38 % mehr als im Vorjahr, 58 % über dem 5-Jahreswert. Vor allem Flächen über 5.000 m² und Eigennutzerflächen standen im Fokus.

Mit Ausnahme der Region München (stabil zum Vorjahr), verzeichneten alle Big 5 – Regionen im Jahresvergleich einen Zuwachs im zweistelligen Prozentbereich: zwischen 37 % in der Region Berlin und 53 % in der Region Frankfurt inkl. Wiesbaden und Mainz. Umsatzstärkste Region innerhalb der  Big 5 und auch deutschlandweit war einmal mehr Hamburg – mit über einem Drittel des Big 5 – Umsatzvolumens.
Die Hälfte des umgesetzten Volumens im ersten Halbjahr wurde von Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung getätigt, die damit die Spitzenposition aus dem Vorjahreszeitraum verteidigen und den Vorsprung ausbauen konnte. Weitere 25 % bzw. 16 % entfallen auf Handels- und Industrieunternehmen.

Spitzenmieten weitgehend stabil –Tendenz steigend

Die Spitzenmieten für Lagerflächen ab 5.000 m² bleiben in den Top 5-Ballungsräumen im ersten Halbjahr weitgehend stabil, am höchsten in der Region …

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Berlin: Ladenmieten Berlin wird immer teurer

Hauptstadt, was geht? Lange Zeit galt der Aufschwung an der Spree als besseres Strohfeuer. Doch Deutschlands Hauptstadt beweist es den Kritikern und entwickelt sich nachhaltig zur Metropole von Weltrang. Das macht sich auch auf dem Markt für innerstädtische Einzelhandelsimmobilien bemerkbar. Die Geschäftshäuser werden teurer, die Mieten für Ladenlokale steigen. Darauf weist das auf innerstädtische 1A-Lagen spezialisierte Maklerhaus LÜHRMANN in den aktuellen Citynews Berlin hin

André Stark für Lührmann

Ladenmieten-Berlin

Laut einer Umfrage der Berliner Wirtschaftsförderung unter weltweit rund 1.500 Teilnehmern aus Wirtschaft, Wissenschaft und Kultur, verbinden gut 90 Prozent der Befragten positive Gefühle mit der deutschen Kapitale. Sieben von zehn hätten zudem nichts gegen Berlin als ihren ständigen Arbeitsort. Berlins Entwicklung folgt damit einem positiven Trend: Während sich 2007 in Großbritannien erst 32 Prozent vorstellen konnten an der Spree zu arbeiten, sind es jetzt schon 55 Prozent. In Frankreich stieg der Anteil dementsprechend von 38 auf 72 Prozent, in den USA von 22 auf 49 Prozent. Berlin boomt,

Mario Hampel, geschäftsführender Gesellschafter von LÜHRMANN Berlin: „Charakteristisch für die gesamte Stadt ist noch immer der ausgeprägte Polyzentrismus, der sich auch im Einzelhandel bemerkbar macht. Der Gesamtstandort bietet allein fünf voneinander unabhängige absolute Top-Lagen, die sich in ihrer Struktur mitunter diametral gegenüber stehen und dadurch jeweils unterschiedliche Käufersegmente abdecken. Neben den Zentren der ehemaligen City West und City Ost mit den 1A-Lagen Kurfürstendamm/Tauentzienstraße sowie Alexanderplatz/Friedrichstraße, sind das die Wilmersdorfer Straße in Charlottenburg, die Schloßstraße in Steglitz sowie der immer beliebter werdende Hackesche Markt.“

Aktuelles

Zuletzt eröffnete hier das angesagte niederländische Modelabel Scotch & Soda seinen zweiten Store in Deutschland. Das Unternehmen aus Amsterdam mietete über LÜHRMANN ein rund 180 Quadratmeter Verkaufsfläche umfassendes Ladenlokal an der Münzstraße 14. Offizielle Eröffnungsfeier der bislang von Lacoste genutzten Einzelhandelsfläche war vor wenigen Wochen. In unmittelbarer Nähe ging indes das Schuhlabel Pointer mit seinem weltweit (!) ersten Store an den Start. Anfang Juli waren die Umbauarbeiten in dem ehemaligen Ed Hardy-Ladenlokal an der Münzstraße 7-11b beendet und das Londoner Unternehmen konnte in die 100 Quadratmeter-Fläche einziehen. Fast gleichzeitig eröffnete hier auch das Konzept True Religion seinen, nach Köln, zweiten Laden in Deutschland. Das Jeanslabel mietete dazu rund 120 Quadratmeter, die zuvor von einem regionalen Modehändler genutzt wurden. Zuvor zog es auch schon das französische Modelabel Sandro mit seinem ersten deutschen Laden auf rund 110 Quadratmeter Fläche in die Rosenthaler Straße 32, Ecke Sophienstraße.

Mit einer großen Party für 200 ausgewählte Gäste und Prominente feierte Mango die Eröffnung eines 250-Quadratmeter-Shops an der Rosenthaler Straße 34-35. Hier befand sich bislang Peak Performance. Und auch das Surf-Label Volcom hat den Hackeschen Markt für seinen, nach Stuttgart, zweiten Deutschland-Store ausgesucht. Im April 2011 eröffneten die Amis rund 40 Quadratmeter auf der Münzstraße 22. Kurz darauf bezog der Unterwäscheanbieter Schiesser ein 210 Quadratmeter umfassendes Ladenlokal An der Spandauer Brücke 8. Die Fläche wurde bis zum Anfang des Jahres noch von dem Wohnaccessoires-Anbieter DOM genutzt. Der wiederum wechselte in einen 170 Quadratmeter großen Shop an der Oranienburger Straße 87-89. Schon etwas länger befindet sich das amerikanische Schuh- und Outdoorlabel Timberland an der Neuen Schönhauser Straße 3-5. Das Unternehmen folgte auf das Café Popular. An der Alten Schönhauser Straße 26 eröffnete zuletzt der Taschenhersteller Eastpak zusammen mit der Agentur Styleheads den rund 100 Quadratmeter umfassenden Concept-Store The Flag. Das Fashionlabel Closed und der Trendstore 14 oz. präsentierten überdies ihren ersten gemeinsamen 140 Quadratmeter-Laden Closed by 14 oz. in der Alten Schönhauser Straße 32b. In wenigen Wochen wird zudem Weekday seinen zweiten Store in der Hauptstadt eröffnen. Nach dem großen Erfolg der ersten, vor gut einem Jahr eröffneten Berlin-Dependance des H&M-Ablegers, wird der neuen Filiale an der Neuen Schönhauser Straße 17-18 nur noch ein frischer Anstrich verpasst, bis es im August losgeht. Bislang befand sich hier ein Händler für Designmöbel. Zudem wird der Workwear-Anbieter Carhartt sein zweites Ladenlokal am Hackeschen Markt (Münzstraße 10) beziehen.

Erwartungsgemäß gering ist die Fluktuation auf der Tauentzienstraße. Zuletzt hatte der Uhrenhändler Fossil im Frühjahr einen Accessoire-Store im Europa-Center eröffnet. Schon längere Zeit wurde  allerdings darüber spekuliert, wann endlich der …

 

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