Jones Lang LaSalle zum Stuttgarter Gewerbeimmobilienmarkt: Automobilindustrie ist der Treiber auf dem Bürovermietungsmarkt

Büroflächenumsatz 2011 fast 50% über Vorjahr – Büroinvestmentvolumen unter dem 5-Jahres-Durchschnitt – Starke Mietnachfrage bei Einzelhandelsimmobilien

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle

Der berüchtigte Stuttgarter Kessel steht, zumindest was die Vermietung von Gewerbeimmobilien angeht, unter Dampf. Besonders die gut aufgelegte Automobilindustrie und ihre Zulieferer haben die Nachfrage nach Büroflächen im Jahr 2011 beflügelt. Auch der Markt für Einzelhandelsvermietungen zeigte einen deutlichen Aufwärtstrend. Der Büroinvestmentmarkt hat von der exzellenten Mietnachfrage bislang nicht profitiert und bleibt mangels geeigneter Verkaufsangebote unter dem 5-Jahres-Durchschnitt. Die Aussichten für das laufende Jahr bleiben sehr gut, wobei die Nachfrage in jeder Hinsicht auf einen weitgehend leergefegten Markt trifft.

Bürovermietungsmarkt: Bestes Umsatzergebnis seit 2001

Sandro Camilli, Leiter des Stuttgarter Büros von Jones Lang LaSalle: „Ähnlich wie in den anderen deutschen Metropolen bewegte sich der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt 2011 auf sehr hohem Niveau. In der Folge sind verfügbare Top-Flächen derzeit Mangelware. Selbst in der Peripherie sind erstklassige Büroflächen oberhalb von 5.000 m² kaum noch verfügbar und nur über neue Projekte zu realisieren. Wie vor zwei Jahren prophezeit, sind spekulative Projektentwicklungen belohnt worden. Die noch in der Pipeline befindlichen Projektentwicklungen haben ebenfalls gute Erfolgsaussichten. Die automobilgetriebene Nachfrage wird sich aller Voraussicht nach fortsetzen. Zudem ziehen die in den vergangenen drei Jahren zögerlichen Zulieferer und Dienstleister jetzt nach. Insgesamt lebt Stuttgart eindeutig von der Innovationskraft der Automobilindustrie. Diese hat 2011 in großem Stil günstigere Flächen absorbiert und für Dynamik bei den Mietpreisen gesorgt.“

Der Flächenumsatz liegt 2011 mit 280.400 m² fast 50 Prozent über dem Vorjahresergebnis. Mit 265 bekannt gewordenen Deals legt auch die Anzahl der Vermittlungen gegenüber 2010 um rund die Hälfte zu. Verglichen mit dem 4-Jahres-Durchschnitt (140.900 m²) hat sich der aktuelle Flächenumsatz verdoppelt. Mit Blick auf 2012 wird sich der Vermietungsmarkt im Zuge einer voraussichtlich abgeschwächten Konjunkturentwicklung verlangsamen. Obwohl laut Jones Lang LaSalle bereits jetzt einige Großvermietungen absehbar sind, rechnet das Unternehmen aufgrund des limitierten Bestands und mangels absehbarer Neuentwicklungen für das laufende Jahr mit einem Flächenumsatz von rund 200.000 m².

Sowohl die Spitzenmiete als auch die Durchschnittsmiete sind im Jahr 2011 gestiegen. Zum Jahresende beziffert Jones Lang LaSalle die Spitzenmiete mit …

 

 

 

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Düsseldorfer Logistikmarkt bleibt unter Druck – Nachfrage übersteigt Angebot nach wie vor deutlich

Der Lager-/Logistikflächenumsatz erreichte in der Region Düsseldorf* 2011 insgesamt 206.000 m² (Vermietungen und Eigennutzer). Der Vorjahreswert (166.000 m²) wurde um 24 % übertroffen, der 5-jährige Durchschnittswert leicht unterschritten (-2%).

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

Das Umsatzvolumen ging im zweiten Halbjahr wie erwartet deutlich zurück. Während das erste Halbjahr noch mit rund 124.000 m² zu Buche schlug, waren es in der zweiten Jahreshälfte nur noch knapp 82.000 m². Dabei konnte im 4. Quartal (42.500 m²) ein um 9 % höherer Umsatz gegenüber dem Vorquartal notiert werden.

Auf Eigennutzer entfielen 2011 41 % des Umsatzvolumens, bei Flächen über 5.000 m² sogar 58 %. „Die sehr eingeschränkte Auswahl an kurzfristig zur Verfügung stehenden Bestandsflächen – gerade im großflächigem Bereich – begünstigt die Realisierung von Eigennutzerprojekten“, so Arnd Sternberg, Leiter Industrie Immobilien bei Jones Lang LaSalle in Düsseldorf. Und weiter: „Gleichzeitig finden Eigennutzer günstige Finanzierungsvoraussetzungen vor und können mit einer – im Vergleich zu Mietern wie Logistikunternehmen – langfristigen Planung punkten.“

Ende 2011 befanden sich ca. 50.000 m² Hallenflächen im Bau. Allesamt werden sie durch Eigennutzer errichtet und stehen dem freien Markt damit nicht zur Verfügung. Ein weiteres Projekt mit 10.000 m² soll 2012 in Krefeld gebaut werden – auch davon sind bereits 8.000 m² vorvermietet. Fertig gestellt wurden 2011 insgesamt rund 32.000 m², auch diese Flächen sind bereits komplett belegt. „Aufgrund des ,Bottleneck’ an verfügbaren modernen und vor allem großen Flächen, gehen wir 2012 von …

* Düsseldorf, Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss, Krefeld, Kaarst, Haan, Grevenbroich, Korschenbroich, Langenfeld, Meerbusch und Willich

 
 

 

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Europäische Büroimmobilienuhr Q4 2011

.     Im 4. Quartal weitgehend stabile Spitzenmieten – Europäischer Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle legt damit im Jahresvergleich um 5,9 % zu

.     Stabile Nachfrage sorgt für Rückgang der Leerstandsquote erstmalig seit Mitte 2009 unter die 10 %-Marke 

.     2012 weitere Polarisierung zwischen stark gesuchten Core-Produkten und Assets mit höherem Risikoprofil

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

EUROPÄISCHE NUTZERMÄRKTE

Die Schuldenkrise in der Eurozone drückt die konjunkturellen Wachstumsaussichten überall in der Region weiterhin nach unten. Die Aktivitäten – Regierungswechsel, strenge Sparmaßnahmen und hochrangige Krisengipfel – haben die nach wie vor angespannte Lage der Kreditmärkte nicht lösen können, die Sorge um eine weitere Eskalation bleibt groß. Auch die jüngsten Herabstufungen der Kredit-Ratings großer europäischer Volkswirtschaften und des Europäischen Rettungsschirms (EFSF) werden einer schnellen Lösung wohl eher im Wege stehen.

Trotz dieser ernsten Probleme haben sich die wichtigsten Büromarkt-Indikatoren im letzten Quartal 2011 leicht verbessert – mit unterschiedlichen Entwicklungen in den Märkten. Nach wie vor ist die Performance in den deutschen und skandinavischen Städten erfreulich gut, während die Märkte im Zentrum der Krise weiter unter großem Druck stehen. „Die Stimmung bei den Unternehmen und den Investoren bleibt anfällig, Unsicherheit ist zu spüren. Zwar gibt es einzelne Büromarktindikatoren, die 2012 sogar zulegen könnten, insgesamt ist das Einmünden in eine Stagnation aber wahrscheinlich. Unter der Voraussetzung, dass sich bald tragfähige Antworten und Lösungen für die Krise in Europa finden werden, könnte sich zum Jahresende die Situation verbessern“, so CHRIS STAVELEY, Leiter EMEA Office and Industrial Capital Markets bei Jones Lang LaSalle.

NUR NOCH VIER MÄRKTE MIT MIETPREISSTEIGERUNG

Die Spitzenmieten waren im 4. Quartal im Großen und Ganzen unverändert. Der Europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle (basierend auf der gewichteten Performance von 24 Index-Städten*) legte zwar noch einmal zu, aber lediglich um 0,4 %. Vier Index-Märkte zeigten Mietpreissteigerungen (Rotterdam +2,6 %, Berlin +2,4 %, Düsseldorf +2,1 %, Paris +1,3 %), während die Mieten in den zwei wichtigsten spanischen Märkten immer noch leicht rückläufig waren (Barcelona -1,3%, Madrid – 1,0%).  Alle anderen Index-Städte zeigten im letzten Quartal 2011 eine stabile Entwicklung. Im Jahresvergleich ist für den Index immer noch ein Plus von 5,9% zu notieren. Die europäische Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle zeigt, wie die Spanne zwischen den dort 36 abgebildeten Märkten immer größer wird. 16 Märkte bewegen sich derzeit auf oder vor der 6-Uhr-Position („verlangsamter Mietpreisrückgang“), 11 weitere Märkte befinden sich im Quadranten „Beschleunigtes Mietpreiswachstum“, aber nur für Berlin traf ein Mietpreisanstieg auch im 4. Quartal zu. Neun Märkte sind es mittlerweile, die über der 9-Uhr-Position liegen („verlangsamtes Mietpreiswachstum), im Zyklus weit fortgeschritten befinden sich London, Paris, Zürich und Oslo.

2011 MIT EINEM LEICHTEN UMSATZPLUS

Mit einem Büroflächenumsatz von 2,9 Mio. m² blieb das Umsatzvolumen im 4. Quartal fast unverändert (- 2% gegenüber Q3). Im Jahresvergleich zeigte sich allerdings ein Rückgang von 9 %. Für das Gesamtjahr  2011 kann dennoch ein …

 

 

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Realogis: Core Logistikimmobilien werden 2012 der Renner auf dem Investmentmarkt

Laut einer aktuellen Analyse von Realogis – einem der marktführenden Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien – lag das Transaktionsvolumen in Deutschland in 2011 allein im Segment der modernen Logistikimmobilien bei ca. 600 Mio. Euro*. Das entspricht einem Anstieg von 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr. 

Silke Hoffmann für Realogis

„Core Logistikimmobilien werden im Jahr 2012 der Renner auf dem Investmentmarkt“, sagt Umut Ertan, Gründer und Gesellschafter von Realogis. „Wir werden bereits im ersten Halbjahr wieder Spitzenrenditen von 6,66 Prozent bei Trophy Immobilien sehen, weil die Banken in dieser Risikoklasse mit 70 bis 80 Prozent Fremdkapitalanteil finanzieren und der Yield Spread – d.h. die Differenz zwischen dem Nettoertrag einer Anlage und dem Refinanzierungssatz – enorm ist.“

Anders sieht es hingegen bei den Value-add-Objekten und gemischten Portfolien mit älteren Bestandsimmobilien aus. „In diesem Segment sind die Banken sehr restriktiv geworden und geben maximal 50 bis 55 Prozent Fremdmittelanteil“, so Ertan, „das wird auf die Renditen drücken.“ Bei ausschließlich modernen Logistikportfolien abseits der Top Standorte mit einer gewichteten Laufzeit von fünf Jahren werden sie bereits im ersten Quartal 2012 um 8,75 Prozent liegen, so die Analyse. Gemischte Portfolien mit älterem Bestand werden nur in den Top Lagen zu vertretbaren Konditionen für Verkäufer abgenommen. Die Bruttoanfangsrendite wird sich hier zwischen 10 bis maximal 10,5% Bruttoanfangsrendite einpendeln.

Einschränkung des Käufermarktes erwartet

Trotz eines größeren Yield Spreads kann Realogis den Effekt eines höheren Verkehrswerts der Immobilien abseits der Top Standorte aktuell nicht feststellen. „Stattdessen werden sich die Finanzierungskonditionen aufgrund der Risikoaufschläge der Banken bei einer durchschnittlich fünfjährigen Laufzeit deutlich verschlechtern und gleichzeitig wesentlich höhere Eigenkapitalquoten größer 40 bis 50 Prozent gefordert werden“, so Ertan. In der Folge wird der Käufermarkt massiv eingeschränkt. Läge der Eigenkapitalanteil bei 30 Prozent, wären …

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Einzelhandelsinvestmentmarkt Deutschland Q4 2011

Das höchste Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Investmentmarkt Deutschland wurde 2011 mit Einzelhandelsimmobilien erzielt. „Insgesamt rund 9,8 Milliarden Euro legten Investoren in einzelhandelsgenutzte Immobilien an. Dies entspricht einem Anteil von 42 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland.

Susanne Margraf für Colliers Deutschland Holding

„Im Vergleich zum Vorjahr wurden damit knapp 43 Prozent mehr in diesen Immobilientyp investiert. Innerhalb des Einzelhandelssegments wiederum konnten Einkaufszentren mit etwa 4,9 Milliarden Euro gut die Hälfte der Anlagegelder auf sich ziehen“, ergänzt er. Ein knappes Drittel des Transaktionsvolumens (ca. 3,1 Mrd. €) wurde im Rahmen von Paketverkäufen erzielt. Der Anteil ausländischer Investoren lag bei 44 %, was ca. 4,3 Mrd. € entspricht.

Großverkäufe prägten den Einzelhandelsmarkt

Sieben der zehn größten Verkäufe des Jahres 2011 entfielen auf Einzelhandelsimmobilien. „Lediglich das Portfolio gemischt genutzter Immobilien der Deutschen Post sowie die beiden Frankfurter Bürotürme Greentowers und Silberturm konnten sich zwischen den großen Einzelhandelsimmobilien in die Top Ten einreihen“, sagt Andreas Trumpp. Zu den beiden bereits im ersten Quartal abgeschlossenen Verkäufen des Metro-Portfolios mit über 700 Mio. € und dem Verkauf eines 50 %-Anteils am Oberhausener Einkaufszentrum CentrO kamen im vierten Quartal noch zwei weitere sehr große Transaktionen. Der US-amerikanische Pensionsfonds TIAA-CREF kaufte für rund 410 Mio. € das Einkaufszentrum PEP in München. Die ca. 60.000 m² Mietfläche umfassende Immobilie wurde vom offenen Immobilienfonds Grundbesitz europa von RREEF erworben. Der Verkauf der Gropius Passagen in Berlin war mit 341 Mio. € ebenfalls marktprägend. Ein geschlossener Fonds von WealthCap veräußerte das 85.000 m² große Einkaufszentrum an mfi.

Einkaufszentren mit höchstem Marktanteil am Transaktionsvolumen

Vor allem bedingt durch großvolumige Einzelverkäufe (z.B. CentrO, PEP, Gropius Passagen, Skyline Plaza, Hamburger Meile) lagen Einkaufszentren mit gut 4,9 Mrd. € bzw. knapp 51 % Anteil am Transaktionsvolumen weit vor den anderen Nutzungstypen. Innerstädtische Kauf- und Warenhäuser sowie Geschäftshäuser in 1A-Lagen mit gut …

 

 

 

 

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CBRE: Einzelhandelsinvestments in Europa steigen trotz Unsicherheiten in der Eurozone

-       Einzelhandelsinvestitionsvolumen in Europa erreicht im vierten Quartal 2011 Wert von 9,4 Milliarden Euro

-       Investoren konzentrieren sich auf Deutschland und die nordischen Länder

Martina Rozok für CBRE

Laut dem Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE entwickeln sich Investitionen in Einzelhandelsimmobilien analog zur wirtschaftlichen Entwicklung der einzelnen Länder. Damit stehen Deutschland und Länder außerhalb der Eurozone besonders im Fokus der Investoren. Dies geht aus einer aktuell veröffentlichten Analyse von CBRE hervor.

Das Einzelhandelsinvestitionsvolumen stieg im vierten Quartal 2011 in Europa auf 9,4 Milliarden Euro, der entsprechende Jahreswert erreichte eine Summe von 37,2 Milliarden Euro. Dabei waren Einzelhandelsimmobilien aufgrund ihres defensiven Charakters und aufgrund des aktuell unsicheren politischen und wirtschaftlichen Umfelds besonders attraktiv und erreichten einen entsprechend hohen Anteil am gesamten Transaktionsvolumen. Der Marktanteil der Einzelhandelsimmobilieninvestments am Gesamtmarkt stieg im Vergleich zum Vorjahr erneut leicht und erreichte – auf europäischer Ebene – einen Wert von 32 Prozent.

Wie in den vergangenen Jahren konzentrierte sich das Interesse der Investoren auf die größeren und stärker wachsenden Volkswirtschaften. Deutschland, die nordischen Länder und die Region Zentral- und Osteuropa standen dabei im Fokus. Nach Analysen von CBRE wurden 2011 deutschlandweit insgesamt 10,55 Milliarden Euro in diese Nutzungsart investiert. Das Volumen für Einzelhandelsimmobilieninvestments hat sich in Deutschland seit 2009 beinahe verdreifacht, der Anteil am gesamten Transaktionsvolumen stieg 2011 auf 48 Prozent, im Vorjahr hatte dieser 42 Prozent betragen.

Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland: „Von der stärkeren, wirtschaftlichen Entwicklung und einer besseren Flächennachfrage als in anderen Ländern Europas haben Deutschland, die nordischen Länder und einige Länder in der Region Zentral- und Osteuropa besonders profitiert. Dies gilt insbesondere in Bezug auf …

 

 

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Kölner Gewerbeimmobilienmarkt: Domstadt mit Potential bei Investments – Allzeithoch bei Vermietungen

Köln, mit etwas mehr als einer Million Einwohner Deutschlands viertgrößte Stadt, hat unter allen deutschen Immobilienhochburgen das am deutlichsten ausgeprägte Entwicklungspotential: „Der Domstadt mangelt es insbesondere im Teilmarkt City an modernen Flächen mit hoher Ausstattungsqualität“, so Birgit Lenzen, bei Jones Lang LaSalle Köln verantwortlich für den Investment-Bereich. Ein geringer Teil des Büro-Gesamtbestands von 7,45 Mio. m² entfällt denn folglich auch auf solche Produkte mit Prime-Qualität.

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle

Und ihr Kollege Thomas Borchert, Leiter Bürovermietung Jones Lang LaSalle Köln, ergänzt: „Die Stadt leidet unter ihrem Altbestand. Es fehlt derzeit einfach das frische Produkt.“Weniger, aber größere Transaktionen

Zu den Produkten mit Prime-Qualität gehört sicherlich der KölnTurm, dessen Verkauf eine der fünf größten Transaktionen des letzten Jahres war. Die Eurohypo hatte sich von ihrer Landmark getrennt, zugegriffen hatte ein Joint Venture aus deutschen und internationalen Investoren. Überhaupt: Die Ausländer haben Köln als attraktiven Standort neu entdeckt. „Die Transaktion der Neumarkt-Galerie zum Beispiel war eine quasi binnen-irische Angelegenheit“, so Lenzen. Sie markierte den Top One und war eine der beiden Transaktionen, die 2011 über der 100 Mio. Marke lagen. Zusammen mit drei weiteren Verkäufen oberhalb der 50 Mio. Euro machten sie 57 % (entsprechend knapp 490 Mio. Euro) des gesamten Transaktionsvolumens aus. Durch den Vergleich mit dem Vorjahr (40 %, entsprechend 371 Mio. Euro) wird deutlich, dass die Top 1 -5 Transaktionen in 2011 allesamt größer waren als die entsprechenden Platzhalter in 2010. Nicht zuletzt dadurch hat sich die Durchschnittsgröße der Transaktionen auf 23 Mio. Euro erhöht. Das alles ändert aber nichts an der Tatsache, dass sich sowohl das gesamte Transaktionsergebnis 2011 mit 860 Mio. Euro 7 % unter dem Vorjahresergebnis und sogar 26 % unter dem 5-Jahresschnitt bewegte, als auch die Anzahl aller Transaktionen deutlich niedriger lag als in 2010 – vor allem im Bereich unter 20 Mio. Euro.

„Im ersten Halbjahr wurde ein um 39 % höheres Kaufvolumen als in der zweiten Jahreshälfte bewegt. Die eine oder andere Transaktionsverhandlung hatte sich aus 2010 in 2011 verschoben und wurde dort in den ersten Monaten realisiert“, so Lenzen. Auch in 2012 habe dieser Trend Bestand: Anleger prüfen ihre Ankäufe wieder länger. Im zweiten Halbjahr 2011 kam es dafür zu mehr Abschlüssen. Die Anzahl lag um 38 % höher als in den ersten sechs Monaten – überwiegend im unteren zweistelligen Bereich. „Durch die Anhebung der Grunderwerbssteuer in NRW zum 1. Oktober 2011 von 3,5 % auf 5 % hatte auch der Standort Köln ein steuerindiziertes vorgezogenes Jahresendgeschäft bereits im 3. Quartal“, so Lenzen. „Das Inkrafttreten des Gesetzes beschleunigte sogar die eine oder andere Transaktion.“

Keine andere deutsche Immobilienhochburg hat höheren Anteil der Büroimmobilie am Transaktionsvolumen – Ausländische Investoren nur in Berlin stärker engagiert

Köln hat mit 43 % nach Berlin (56 %) 2011 den bei weitem höchsten Anteil an ausländischen Investoren. Während sie im Jahr davor nur mit unter 50 Mio. Euro engagiert waren, investierten Ausländer 2011 ca. 374 Mio. Euro und haben damit 60 % mehr eingekauft als verkauft. Allein bei drei Top 5 Deals waren sie beteiligt. Per Saldo haben die ausländischen Investoren damit ihren Anlagebestand in Köln weiter ausgebaut. „Die großvolumigen Engagements ausländischer Anleger waren in 2011 beeindruckend. Deutschland hat immobil 2011 auch sicherlich von seinem Ruf als „Land des sicheren Hafens“ profitiert. Da aber solche Immobilien nicht jedes Jahr zum Verkauf stehen“, so Lenzen, „könnte der Anteil ausländischen Engagements am Volumen nächstes Jahr nicht mehr so hoch liegen. Gleichwohl bleibe Köln auf dem Radar ausländischer Investoren, nicht zuletzt auch deshalb, weil der Markt insbesondere auch in den Krisenjahren keine Renditeeinbrüche zu verzeichnen hatte.

Köln hat höchste Spitzenrendite unter den Big 7

Statistisch ist die Spitzenrendite zwar im 4. Quartal zurück gegangen und wird mit 5,20 % gelistet, nach 5,25 % im gesamten Jahresverlauf. Da dieser Rückgang aber auf die Erhöhung der Grunderwerbsteuer zurückzuführen und nicht auf Basis von Vergleichstransaktionen im Core-Segment zustande gekommen ist, ist eher von einer stabilen Entwicklung zu sprechen. „Köln hat die höchste Spitzenrendite im Vergleich der deutschen Immobilienhochburgen, bietet damit vergleichsweise günstigere Investmentmöglichkeiten. Hier gilt in der Tat: Wer zuerst kommt, malt zuerst – kein leichtes Spiel für Investoren“, so Lenzen. Und weiter: „Ob es in 2012 zu einem leichten Rückgang der Spitzenrendite kommen wird, hängt davon ab, ob die Nachfrage stärker bedient wird, mehr Eigentümer also entscheiden, Core-Produkte zu verkaufen.“

In B-Lagen oder für Objekte mit kürzeren Mietvertragsrestlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität bewegen sich die Anfangsrenditen für Büroobjekte bei 5,90 %. Der Abstand zur Spitzenrendite betrug 2011 damit 70 Basispunkte. Geschäftshäuser in Top-Einzelhandelslagen liegen stabil bei 4,15 %.

Der Mangel an Core-Produkten bleibt auch 2012 bestehen. Wenig neue Projekte werden dem Markt zur Verfügung gestellt. „Dabei könnten Entwickler sicherlich mehr verkaufen“, so Lenzen. Und weiter: „Regionale und überregionale Entwickler, die sich für Köln interessieren, machen Hoffnung. Denn die künftige Marktdynamik wird …

 

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pbb Deutsche Pfandbriefbank und Landesbank Baden-Württemberg refinanzieren MesseTurm in Frankfurt mit € 155 Millionen

Die pbb Deutsche Pfandbriefbank und die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) haben als gemeinsame Arranger für die GLL MesseTurm KG, einen von GLL Real Estate Partners GmbH verwalteten Fonds, eine Finanzierung über € 155 Mio. neu strukturiert.

 

Walter Allwicher für Deutsche Pfandbriefbank AG

 

Das Darlehen dient der Refinanzierung des MesseTurm in Frankfurt. Die Transaktion wurde im Dezember 2011 abgeschlossen. Die pbb fungiert zudem als Facility und Security Agent über die Kreditlaufzeit.

Der MesseTurm ist eines der herausragenden Gebäude Frankfurts. Er wurde durch das weltweit renommierte Chicagoer Architekturbüro Murphy Jahn entworfen und im Jahr 1990 mit einer Höhe von 265 m fertig gestellt. Das Hochhaus verfügt über 52 vermietbare Büroetagen mit einer Gesamtmietfläche von 62.135 m² und 925 Tiefgaragenstellplätzen. Das Objekt ist überwiegend an renommierte Mieter vermietet, unter anderem die Bank of New York Mellon und die Nachrichtenagentur Thomson Reuters.

Wiesbadener Bürovermietungsmarkt 2011

Der Büromarkt in der hessischen Landeshauptstadt kann einmal mehr auf ein erfreuliches Jahr zurückblicken. Der Flächenumsatz lag 2011 bei rund 82.500 m² und notierte damit ein deutliches Plus von 17 % gegenüber dem Vorjahr, gleichbedeutend dem dritten Anstieg des Jahresvolumens in Folge.

 

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

 

 

„Dabei hat der Aufwärtstrend nicht nur eine Fortsetzung erfahren, sondern sogar noch an Fahrt zugelegt“, so Carlo Schöps, Leiter Bürovermietung Wiesbaden / Mainz bei Jones Lang LaSalle. Und weiter: „Auch langfristig muss 2011 keinen Vergleich scheuen.“ Zwar seien die Umsätze weit davon entfernt, der Ausnahmejahre 2007 (knapp 120.000 m²) und 2005 (knapp 100.000 m²) ernsthaft Konkurrenz machen zu können, immerhin wurde mit + 10 % bzw. + 6 % gegenüber dem 5- bzw. 10-Jahresschnitt das drittbeste Jahresergebnis der letzten zehn Jahre registriert. „Für das laufende Jahr gehen wir von einem Ergebnis auf ähnlichem Niveau aus“, so Schöps.

Mit zusammengerechnet fast Dreiviertel aller Anmietungen konzentrierte sich die Nachfrage nach wie vor auf die erweiterte Wiesbadener City. Den größten Umsatzanteil verbuchte mit 36.000 m², entsprechend 44 %, einmal mehr die Innenstadt, gefolgt vom Teilmarkt Mainzer Straße (16.900 m², 20 %) und der Abraham-Lincoln-Straße (8.300m², 10 %). Weitere und vor allem Randlagen konnten sich nur mit einstelligen Prozentwerten in die Jahresstatistiken eintragen.

Bei den Branchen lagen 2011 die Versicherungen mit 28 % (23.300 m²) deutlich vorn. Als herausragend ist dabei der Bezug des Neubaus der R + V Versicherung am Raiffeisenplatz (13.000 m² im Teilmarkt Abraham-Lincoln-Straße) zu nennen, gleichzeitig generierte dieser Eigennutzer-Deal das mit Abstand größte Umsatzvolumen auf dem Wiesbadener Bürovermietungsmarkt. Unternehmensbezogene Dienstleister, mit der größten Anmietung durch …

 

 

 

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Jones Lang LaSalle zum Frankfurter Bürovermietungs- und Investmentmarkt: Zweigeteilter Markt am Main

Der gewerbliche Immobilienmarkt in Deutschlands Finanzmetropole ist zum Jahreswechsel 2011/2012 zweigeteilt: Das Transaktionsvolumen übertrifft alle anderen deutschen Immobilienhochburgen, bei den Vermietungsumsätzen notiert Frankfurt auf der anderen Seite einen nahezu zweistelligen Rückgang – Zuwächse dagegen in den anderen Hochburgen. 

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

„Dieser Rückgang im Anmietungsvolumen ist aber eher den fehlenden Big Shots geschuldet, für die Frankfurt sonst eigentlich immer gut ist. Eine allgemeine Verunsicherung im Zusammenhang mit der Banken- und Eurokrise konnte man bei einigen Nutzern allerdings in den letzten Wochen durchaus spüren, die tat der Anmietungsbereitschaft aufs Jahr gerechnet aber keinen Abbruch“, so Christian Lanfer, Leiter Bürovermietung Jones Lang LaSalle Frankfurt. Und sein Kollege Christian Kadel, Leiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle Frankfurt, ergänzt: „Der Anlagedruck hat sich Raum geschaffen in spektakulären Investments vor allem im Core-Bereich und verstärkt sich zum nachhaltigen Trend, denn Immobilien zählen noch immer als sicherer Hafen in einem schwierigen Umfeld.“

Bürovermietungsvolumen zwar niedriger – aber deutlich mehr Abschlüsse

Mit einem Umsatzvolumen von 424.000 m² zeigte die Kurve in 2011 gegenüber allen drei Vergleichsparametern nach unten: zwischen knapp minus 10 % und minus 12 % im 1-, 5- und 10-Jahresvergleich. Die Anzahl der Anmietungen und die dabei angemieteten Flächengrößen  gleichzeitig im Blick relativieren sich aber die Negativszenarien: immerhin 30 % mehr Mietvertragsabschlüsse konnten notiert werden gegenüber dem Vorjahr, die längerfristigen Durchschnittswerte wurden mit 12 bis 15 % übertroffen. Fünf Deals jenseits der 10.000 m² mit insgesamt 88.000 m² standen drei im Vorjahr gegenüber – mit allerdings insgesamt 174.000 m². „Da kommen wir dem Kern der Entwicklung schon näher. Der Megadeal EZB schlug 2010 massiv zu Buch“, so Christian Lanfer. In den Jahren 2000 – 2003 mieteten Unternehmen zum Teil pro Jahr mehr als ein Dutzend Mal Büros mit Flächen teilweise weit über 10.000 m² an, zwischen 2004 und 2011 war die höchste Anzahl 8. Mehr als die in 2011 notierten fünf Abschlüsse in dieser Kategorie über 10.000 m² gab es in den letzten drei Jahren nicht. Auch die Anmietungen in der Kategorie 5.000 bis 10.000 m² müssen den Vergleich nicht scheuen – gegenüber 2010 sowohl anzahl- als auch volumenmäßig nicht. „Diese Zahlenspielereien machen deutlich, dass die Bereitschaft der Nutzer anzumieten außer Frage steht und dass nur die Big Shots fehlten“, so Lanfer. Allerdings wurden mit Fortschreiten des Jahres immer mehr Nutzer zögerlicher in ihren Entscheidungen, zumindest was Großabschlüsse betrifft: Beispielsweise wurden von den neun Verträgen, die eine Mietfläche zwischen 7.000 m² und 24.000 m² aufwiesen, allein sechs im 1. Halbjahr abgeschlossen. „Das deutet an, dass sich Nutzer auf die sich verändernden Vorzeichen der wirtschaftlichen Entwicklung einzustellen beginnen, Banken- und Eurokrise erste Spuren hinterlassen“, kommentiert Lanfer.

„Über Frankfurts Hochhäusern hängt für 2012 insofern ein großes Fragezeichen“, so Lanfer. Wie werden sich die Banken- und Finanzdienstleistungsmärkte entwickeln? Müssen die Notfallpläne aus den Schubladen geholt werden? Können andere Branchen Schwankungen bei den beiden für Frankfurt so bedeutenden Branchen ausgleichen, sozusagen in die Umsatzbresche springen? Oder kann sich insgesamt im Verlauf des Jahres 2012 doch wieder eine alltägliche Normalität einstellen? Hoffnung schöpft der Vermietungs-Experte aus Anfrage-Überhängen, die ins Jahr 2012 weitergereicht wurden: „Da einige größere Mietvertragsabschlüsse in 2011 nicht realisiert wurden, werden sie im neuen Jahr weiter verhandelt. Ein Beispiel in diesem Zusammenhang ist die gerade erfolgreich abgeschlossene Anmietung von 12.700 m² der Union Asset Management im MainTor Porta, einem Projekt der DIC in der Bankenlage, vermittelt und beraten durch Jones Lang LaSalle  und BNP. Darüber hinaus werden derzeit weitere Anmietungen jenseits der 10.000 m² geprüft, die insgesamt allein ein …

 

 

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