Logistikmarkt Region Berlin: Schwächster Jahresauftakt der letzten fünf Jahre

Fast halbiert hat sich das Umsatzvolumen auf dem Logistikmarkt in der Region Berlin* im 1. Quartal 2013 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Mit 46.000 m² ist auch der 5-Jahresschnitt ähnlich hoch unterschritten. Ein schwächerer Jahresstart wurde zuletzt 2007 registriert (knapp 34.000 m²).

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

Unter den Big 7 war nur in Düsseldorf die Zurückhaltung noch größer. Wie wenig – bei konstant hoher Nachfrage – Nutzer letztlich tatsächlich fündig wurden, wird am Rückgang um immerhin ein Viertel bei der Anzahl der Deals deutlich. “Durch die hohen Umsätze der vergangenen drei Jahre haben sich die Bestandsobjekte deutlich verringert und flächensuchenden Unternehmen steht eine nur sehr geringe Auswahl an Objekten zur Verfügung”, so Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Deutschland. Dieses Problem verschärfe sich darüber hinaus mit zunehmender Hallengröße. Der große Unterschied zu den vorangegangenen Jahren: die Summe der Abschlüsse über 10.000 m² im jeweils ersten Quartal machte zwischen knapp 29.000 und 80.000 m² aus, 2013 nur rund 13.000 m². “Zu diesem Angebotsproblem kommt natürlich auch der Fakt, dass wir es derzeit wie in fast allen Regionen der Big 7 mit deutlich zögerlicher agierenden Unternehmen zu tun haben. Die Stellgrößen für eine Entscheidung, neue Flächen anzumieten, werden von dem einen oder anderen als zu unsicher eingeschätzt, in der Folge ein Aufschieben des Umzugs”, so Koepke. “Ausnahmen wird es geben. Teilweise sind die schon recht konkret. Deshalb sind wir auch optimistisch, dass die 300.000 m²-Marke in Reichweite ist”, so der Vermietungsexperte.

Zusammen kommen die Top 3 Deals auf einen Anteil von 55 % des Umsatzvolumens. Im Unterschied zum Vorjahr bemerkenswert: Großflächige Anmietungen durch E-Commerce Unternehmen, die in den beiden Vorjahren das Ergebnis gepuscht haben, gab es bis dato nicht.

Gleichwohl – und dies trotz des mit ca. 13.200 m² bei weitem größten Abschlusses durch ein Industrieunternehmen (FST Industrie GmbH) im Delta Business Park im Berliner Westen – entfiel das höchste Umsatzvolumen (42 %) mit den insgesamt auch meisten Abschlüssen (40 %) auf den Handel. So mietete zum Beispiel der Pharmagroßhändler Kehr in Ludwigsfelde ca. 6.000 m². Die gleiche Flächengröße ging in den Rathenau-Hallen im Berliner Süden an colossus logistics, einem Unternehmen aus der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung, in der Branchenstatistik u.a. damit Platz 3. Gefragt war bei den Nutzern in …

 

* Die Region Berlin umfasst das Berliner Stadtgebiet und das angrenzende Umland bis zum Autobahnring A10

 

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Deutliche Umsatzeinbußen auf dem Hamburger Logistikimmobilienmarkt

Mit knapp unter 60.000 m² sind im 1. Quartal 2013 im Jahresvergleich – bei einer Dealanzahl auf fast gleichem Niveau – rund ein Drittel weniger Lager- und Logistikflächen in der Region Hamburg* umgesetzt worden. 

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

Noch deutlicher fällt der Vergleich mit dem 5- bzw. 10-Jahresschnitt der jeweils ersten Quartale aus. Ein Rückgang von minus 40 bzw. 45 % sind hier zu notieren.

Marktbeherrschend sind derzeit zwei Themen. Zum einen die mangelnde Nachfrage der Nutzer nach Flächen größer 10.000 m² aufgrund konjunktureller Abschwächung und Abwarten der (Kontrakt-)Logistiker auf Ausschreibungen, zum anderen das geringe Angebot an Logistikflächen um die 5.000m² in bevorzugten Lagen, für die eine Nachfrage da ist. “Das Angebot-Nachfrage-Spiel funktioniert derzeit suboptimal. Die Objekte ab 10.000 m², die zum Beispiel auch im Teilmarkt Industriehafen durchaus vorhanden sind, entsprechen wegen ihrer eingeschränkten Teilbarkeit zumeist den momentan eher kleinflächigeren Nutzerbedürfnissen nicht”, so Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: “Wenn in diesem Jahr die 400.000 m²-Marke überschritten werden sollte, ist das vor allem auf der Basis von großen Eigennutzerdeals zu bewerkstelligen. Realisierungen solcher Objekte in bis zu mittlerer fünfstelliger Größenordnung sind durchaus möglich.”

Die Top 5-Deals im 1. Quartal kamen nur auf ein Volumen von 22.000 m², entsprechend knapp über einem Drittel des Umsatzvolumens (Q 1 2012, Top 5: 45.000 m²), darunter die drei größten zwischen 4.500 und 5.500 m² aus der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung. Der Eigennutzeranteil bewegte sich im Top 5- Bereich (u.a. durch die Deals in Harburg-südlich der Elbe von Systra Logistik und Frigo Coldstore Logistics) bei 46 %. Insgesamt kamen die Eigennutzer auf einen Anteil bei 28%. “Die im Quartal realisierten Umsätze durch Eigennutzer sind mehrheitlich im Hamburger Stadtgebiet.

In den Vorjahren lagen solche Abschlüsse eher im Umland, dann aber in der Regel deutlich großflächiger,” so Koepke.

Mit den meisten und größten Abschlüssen entfiel auf Unternehmen aus dem Bereich Transport/Verkehr/Lagerhaltung insgesamt das höchste Flächenvolumen (rund 36.000 m²), gefolgt von Handel (15%) und Industrie (10%). Diese Branchenreihenfolge entspricht der …

 

* Region Hamburg sowie vier Teilmärkte im Umland: Umland-Nord begrenzt durch Norderstedt, Quickborn, Kaltenkirchen, Henstedt-Ulzburg; Umland-Ost begrenzt durch Bargteheide, Ahrensburg, Trittau, Schwarzenbek, Geesthacht; Umland-Süd begrenzt durch Lüneburg, Winsen (Luhe), Buchholz, Buxtehude; Umland-West begrenzt durch Wedel, Uetersen-Tornesch

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Mieten und Renditen für erstklassige Immobilien bleiben in Europa im ersten Quartal 2013 stabil

Während schwache Wirtschaftsdaten in großen Teilen Europas das Marktgeschehen weiterhin beeinflussen, zeigt die Quartalserhebung von CBRE für Mieten und Renditen in Europa für das erste Quartal 2013 eine hohe Stabilität im oberen Marktsegment.

Martina Rozok für CBRE

Im ersten Quartal 2013 ist nach Angaben von CBRE aufgrund der hohen Nachfrage im Core-Segment ein weiterer Rückgang bei den Renditen zu verzeichnen, wobei 20 Büro- und Einzelhandelsstandorte niedrigere Renditen für Prime-Immobilien aufweisen. Darunter beispielsweise der Büroimmobilienmarkt in der Londoner City und der Einzelhandelsimmobilienmarkt in London West End sowie auf anderen Märkten, wie zum Beispiel Dublin, Genf und Prag. Infolgedessen sind die Renditen für Büro- und Einzelhandelsimmobilien in den EU-15-Staaten – wie schon im vierten Quartal 2012 – insgesamt leicht gesunken. Die Renditen für Industrieimmobilien sind dagegen geringfügig um vier Basispunkte gestiegen. Obwohl diese hauptsächlich in Dublin und Birmingham im Vergleich zum Vorquartal um 50 bzw. 25 Basispunkte weiter zurückgegangen sind, haben sich die Spitzenrenditen in Madrid weiter erhöht.

Die Analyse der Vermietungsmärkte in Europa zeigt, dass insgesamt mehr Mietanstiege als -rückgänge verzeichnet werden konnten, tendenziell ist das Gros der Märkte durch eine weitere Stabilisierung der Spitzenmieten charakterisiert. Im Hinblick auf die einzelnen Nutzungsarten sind die Mieten für erstklassige Einzelhandelsimmobilien in bester Lage gestiegen, blieben auf dem Büromarkt unverändert und sind für Industrieimmobilien leicht zurückgegangen. Dabei ist der EU-15 Prime Retail Rent Index derzeit fast sieben Prozent höher als vor einem Jahr. Der leichte Anstieg des EU-15 Retail Rent Index im Vergleich zum vorherigen Quartal begründet sich weitgehend durch das Wachstum in mehreren deutschen Märkten, allen voran Hamburg. Auf dem Büromarkt steht das Mietwachstum unter anderem in Berlin, Oslo und London West End im Gegensatz zu den Rückgängen in Madrid, Barcelona und Mailand. An wenigen Industriestandorten waren Mietveränderungen zu beobachten.

Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland: „In ganz Europa hat sich die Investitionsaktivität im ersten Quartal im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erholt, wobei der Fokus der Investoren auf Core-Immobilien in Core-Märkten die Renditen für Top-Produkte in den derzeit stark nachgefragten Standorten weiter unter Druck setzt. Die Mietbewegungen fielen im ersten Quartal 2013 geringer aus und verteilten sich gleichmäßiger zwischen den Märkten mit Anstieg und Rückgang. Dies spiegelt die weiterhin ungewisse Wirtschaftslage wider. Einige der stärksten Mietrückgänge wurden dementsprechend auf südeuropäischen Märkten beobachtet. Im Gegensatz dazu verdeutlicht der Mietanstieg bei den erstklassigen Einzelhandelsimmobilien von nahezu sieben Prozent im Verlauf des vergangenen Jahres das überaus große Interesse des Einzelhandels nach den begehrten, aber limitierten Spitzenlagen.”

Anmerkung: Die Analyse basiert auf einer Quartalsbeobachtung der Prime-Märkte in den EU-15-Ländern, die 53 Büroimmobilien-, 49 Einzelhandelsimmobilienmärkte und 43 Märkte für Industrieimmobilien umfassen.

Renditen

Die Renditen für Büroimmobilien sind im Verlauf des ersten Quartals 2013 in Europa leicht gesunken. Der CBRE Prime Office Yield Index für die EU-15-Staaten ist im Verlauf des Quartals um drei Basispunkte zurückgegangen und erreicht damit wieder das Niveau des Vorjahreszeitraums. In zehn der untersuchten 53 Märkte konnten in diesem Quartal rückläufige Renditen registriert werden, 43 bleiben …
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Deutsche-Hypo-Index April 2013: Aussichten auf Stabilität im zweiten Quartal

Nachdem der Frühling lange auf sich warten ließ, liefert das Mitte April erschienene Frühjahrsgutachten der führenden deutschen Wirtschaftsinstitute fast schon sommerlich warme Signale. Dieser positiven Gemeinschaftsdiagnose stehen eher konservative Prognosen der Bundesregierung gegenüber. Auch die Teilnehmer der 64. Monatsbefragung des Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur-Index votierten für Stabilität. Das Immobilienklima im April verharrt auf einem guten Niveau von 123,3 Zählerpunkten.

Carsten Dickhut für Deutsche Hypothekenbank

Die kommenden Monate sind nach wie vor von einer gewissen Unsicherheit geprägt, ob die wirtschaftspolitische Instabilität einiger Euro-Länder wie Italien, Griechenland und Zypern langfristig die deutschen Aussichten eindämmen kann oder ob das außenwirtschaftliche Umfeld letztendlich eine Balance findet, die ein noch höheres Wachstumsmomentum der deutschen Wirtschaft unterstützen würde. Dennoch bleibt die Stimmung unter den Experten des Panels gut.

Immobilienklima bleibt unverändert

Das Immobilienklima steht weiterhin bei 123,3 Zählerpunkten. Nichtsdestotrotz spielt sich unter den Teilindikatoren eine Dynamik ab, die der im März avisierten Trendwende tatsächlich widerspricht.

Höchster Anstieg beim Industrieklima

Mit einem Anstieg um 8 Prozent auf 126,0 Zählerpunkte erfährt das Industrieklima den höchsten Anstieg in der aktuellen Befragungsrunde. Der Teilindikator erreicht damit Werte, die mit dem …

 

 

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RICS: Herausfordernde Zeiten für europäischen Gewerbeimmobilienmarkt trotz leichter Verbesserungen

-       RICS veröffentlicht Global Commercial Property Survey Q1 2013

-       Russland und Deutschland Top-Performer in Europa

Martina Rozok für RICS Deutschland

Nach Angaben des aktuellen RICS Global Commercial Property Survey für das erste Quartal 2013 bleibt die Stimmung in Bezug auf die weltweiten Immobilienmärkte im Allgemeinen positiv; abgesehen von der Eurozone sowie Mittel- und Osteuropa, wo die Mieteraktivität immer noch rückläufig ist und die Aussichten für Mieten und Kapitalwerte auf den meisten Märkten, einschließlich Frankreich und den Niederlanden, nach wie vor negativ sind. Darüber hinaus ist das Angebot von notleidenden Immobilien in Europa stärker als anderswo ausgeprägt sein.

Trotz dieser negativen Situation wurden im ersten Quartal 2013 laut RICS auf einigen europäischen Immobilienmärkten auch leichte Verbesserungen verzeichnet. Beispielsweise stieg das Investoreninteresse am stärksten in Spanien, was sich allmählich auf die erwarteten Kapitalwerte auswirkt. Ähnliches gilt für die Tschechische Republik, Irland und Belgien, wo die Investitionsnachfrage und Kapitalwerterwartungen im ersten Quartal positiv waren. Laut RICS sind Investoren in diesen Ländern, wo die Nachfrage nach notleidenden Immobilien ansteigt, auf der Suche nach entsprechenden Angeboten. Obwohl die Investitionsnachfrage im ersten Quartal 2013 auf anderen Märkten – unter anderem in Frankreich und Polen – gestiegen ist, werden die Kapitalwerte in den kommenden Monaten voraussichtlich jedoch sinken.

Russland und Deutschland, laut RICS-Studie die beiden europäischen Top-Performer, verzeichnen nach wie vor weitere Zuwächse bei der Mieternachfrage und den Mieterwartungen sowie sehr positive Ergebnisse auf der Investitionsseite.

Weltweit äußern sich die Befragten der RICS-Studie für das erste Quartal 2013 besonders optimistisch in Bezug auf die Aussichten für große Teile Asiens und Nordamerika, aber auch die positive Entwicklung in den Vereinigten Arabischen Emirate hält an. Die Umfrageergebnisse zeigen, dass der Investmentmarkt dem …

 

 

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Renditeniveaus auf europäischen Büromärkten kehren auf vor-Euro-Niveau zurück

Dem aktuellen Marktüberblick zu den europäischen Büromärkten von Savills  zufolge hat die Destabilisierung der europäischen Wirtschaft dazu geführt, dass die CBD-Bürorenditen im Vergleich der schwächsten Märkte mit den stärksten derzeit um bis zu 550 Basispunkte auseinanderliegen und damit den Marktgegebenheiten vor Einführung des Euro ähneln.

Julia Dietrich für Savills

Märkte, die sich nach der Einführung einer gemeinsamen Währung, wodurch europaweite Cross-Border-Investments angekurbelt wurden, einander annäherten, entwickelten sich wieder auseinander, so dass es zu signifikanten Preisunterschieden zwischen den Kernländern und den peripheren Märkten kam. Kennzahlen von Real Capital Analytics zufolge liegen die Anteile von Inlands- und Cross-Border-Investments in diesem Jahr jedoch wieder auf einer Höhe, was darauf hindeutet, dass ein gewisses Investorenvertrauen zurückgekehrt ist, insbesondere in den stärksten Märkten London, Paris und den deutschen Städten, die das Investoreninteresse auf sich monopolisieren.

Steigende Renditen beobachtet Savills in den CBD-Büromärkten Athens, Lissabons und Madrids, in denen die Triple-Net-Renditen zwischen dem 1. Quartal 2012 und dem 1. Quartal 2013 jeweils um 50 Basispunkte auf 8,6 %, 7,0 % bzw. 5,9 % stiegen. Die Core-Märkte im Londoner West End, in München und in Paris verzeichneten im gleichen Zeitraum Renditen von 3,50 %, 4,25 % bzw. 3,95 % (ebenfalls triple net). Das aktuelle Renditegefälle zwischen den stabilsten oder teuersten Core-Märkten und den peripheren Märkten mit der geringsten Stabilität liegt damit bei 225 Basispunkten. Im Vergleich dazu lagen die Renditen im Spitzenjahr 2007 nur 14 Basispunkte bzw. 2001, kurz nach Einführung des Euro, nur 110 Basispunkte auseinander.

Eri Mitsostergiou von Savills European Research sagt: „Das aktuelle Renditegefälle entspricht dem Niveau, das aufgrund der unterschiedlichen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen vor der Euro-Einführung herrschte. Diese Unterschiede waren für ein paar Jahre harmonisiert, traten aber als Folge der aktuellen Finanzkrise wieder auf.“

CBRE: Industrie- und Logistikbranche erreicht im ersten Quartal 2013 einen Rekordanteil bei europäischen Immobilieninvestitionen

• Investitionen erreichen 13 Prozent der Gesamtsumme im  ersten Quartal 2013 und liegen damit deutlich über langjährigem Durchschnitt von acht Prozent
• Transaktionen im Wert von 3,7 Milliarden Euro markieren Höchststand seit der weltweiten Finanzkrise

Martina Rozok für CBRE

Nach Angaben des Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE beliefen sich die Investitionen in Industrie- und Logistikimmobilien im ersten Quartal 2013 auf einen Rekordanteil von 13 Prozent an den gesamteuropäischen Investitionen in Gewerbeimmobilien. Damit liegen sie deutlich über dem langjährigen Durchschnitt von acht Prozent.

Die im ersten Quartal 2013 getätigten Transaktionen in Höhe von 3,7 Milliarden Euro insgesamt markieren gleichzeitig den Höchststand seit der weltweiten Finanzkrise. Damit liegen die Investitionen 28 Prozent über dem langjährigen Quartalsdurchschnitt von 2,9 Milliarden Euro. Die starke Quartalsaktivität hat die jüngste CBRE-Umfrage zu den Absichten von Immobilieninvestoren bestätigt. Hiernach werden Logistikimmobilien nach Büroimmobilien als zweit begehrteste Anlageklasse im Jahr 2013 genannt.

Deutschland, Großbritannien und Frankreich waren mit 2,27 Milliarden Euro die drei aktivsten Märkte und machten im ersten Quartal mehr als 60 Prozent des europäischen Marktes aus. Allerdings war auch in Mittel- und Osteuropa, vor allem in Polen und Russland, eine starke Aktivität zu beobachten. Angesichts der Größe der Wirtschaft und Bevölkerung gibt es dort eine dramatische Unterversorgung an qualitativ hochwertigen Logistikimmobilien.

Nach Angaben von CBRE gibt es eine Reihe von Faktoren, die darauf hinweisen, dass der europäische Industrie- und Logistiksektor einen strukturellen Wandel durchmacht und sich neben Büros und Einkaufszentren zu einer etablierten institutionellen Anlageklasse entwickelt.

Besonderen Einfluss auf das starke Quartal hatte die Transaktion der Norges Bank Investment Management (NBIM), die einen Anteil von 50 Prozent an dem europäischen Portfolio von Prologis im Wert von 1,2 Milliarden Euro erworben hat. Weitere Akquisitionen in diesem Bereich sollen anhand von Joint Ventures abgewickelt werden. Diese Transaktion ist nicht nur wegen ihrer Größe, sondern auch aufgrund ihrer Struktur und der Art des Käufers – nämlich eines Staatsfonds – von Bedeutung.

Kai F. Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland: „Bisher haben sich Staatsfonds bei der Investition in europäische Immobilien weitgehend auf …

 

 

 

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